부산지방법원 2026타경10135. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 11층 비-1105호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 표기는 ‘비’이고 현칭은 102동으로 확인됩니다. 소유권은 주식회사대동레미안에서 상호변경을 거쳐 주식회사디알종합건설로 표시되어 있습니다.
권리의 기준점은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 임차권자 이주연의 전입·점유개시는 2022.01.21.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매각으로 임차권도 소멸하며 매수인이 승계하는 보증금은 없습니다. 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10135 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1105호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 시장 비교 대상 면적 | 28.1317㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층건 내 11층 · 사용승인일 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 56,677,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정되었지만 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그 뒤의 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 이주연 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 50,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 건물 전유부분 전부 | 2022.01.21 | 2022.01.21 | 50,000,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
이주연은 임차권등기명령에 따라 2024.07.22. 주택임차권을 등기했고 보증금은 50,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.01.15., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.21.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2019.10.08.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
거래 자료는 대동레미안센트럴시티 전용 32.25㎡ 거래입니다. 본건 시장 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 가격 방향은 분명합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 195,714,285원이라 현재 최저가가 전체 평균의 81.8%로 보일 수 있습니다. 하지만 정확도 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 118.5%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 56,677,706원 | 56,677,706원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,882,294원 |
160,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 149,077,706원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,882,294원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 1회 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 149,077,706원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 23,669,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 48,911,306원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 1회 유찰 시 최저가는 128,000,000원으로 내려가 현재 최신 거래 135,000,000원 아래가 됩니다. 다만 실거래 표본이 32.25㎡이고 본건 비교 면적은 28.1317㎡이므로, 단순히 금액만 보고 즉시 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 서면역·부암역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2019.04.05입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 15M 폭, 북측으로 약 8M 폭 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 불일치. 본건 시장 비교 대상 면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 호가·실거래를 추가 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 이주연의 보증금은 50,000,000원이지만 대항력 없음으로 판정되어 매수인 승계액은 0원입니다. 배당 및 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 말소·승계 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격. 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리보다 늦은 임차권이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 입찰자가 떠안을 보증금 위험은 확인되지 않습니다.
반면 신건 최저가 160,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 실거래 면적이 본건 비교 면적과 일치하지 않는 한계까지 감안하면 신건 가격을 적극적으로 싸다고 볼 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건은 유찰 이후 가격이 최근 거래 수준과 어떻게 맞물리는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
