부산지방법원 2026타경10136. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 11층 비-1103호, 전유면적 27.5965㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다. 사용승인일은 2019.04.05.이고, 소유권은 주식회사대동레미안 명의로 보존된 뒤 2019.10.11. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다.

권리의 기준점은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당 90,600,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 부산진구 압류, 국 압류, 하현주 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 다만 별도로 조사된 이선진은 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 미상 점유가 남는다

최초의 남부산농업협동조합 근저당은 2019.10.08. 일부포기로 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 접수된 우리은행 근저당입니다. 이후 2024.07.25. 등기된 하현주의 주택임차권은 주민등록일자 2023.05.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 2024.07.25.에 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음

하현주는 임대차계약일자 2023.05.17., 주민등록일자 2023.05.17., 점유개시일자 2023.05.25., 확정일자 2023.05.17.이며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.25. 접수됐습니다. 말소기준인 우리은행 근저당 2019.10.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다.

두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금을 중복 합산할 보증기관 승계 사례는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 추세는 -34.4%

가격 판단에서 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 현재 최저가 166,000,000원이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원, 210,000,000원, 220,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 최근 시장을 우선하면 그림이 반대입니다.

최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 166,000,000원은 최근 기준의 123.0%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 84.8%만 보고 가격 메리트를 부여하면 최근 시장을 왜곡하게 됩니다.

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차가 유찰되면 시나리오상 최저가는 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원입니다. 1회 유찰 가격은 현재의 최근 12개월 거래 135,000,000원과 가까워지지만, 이선진의 임차관계 확인은 가격과 별개의 선결조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

현재 166,000,000원 가정에서는 채권자 청구 147,253,048원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 15,622,952원으로 계산됩니다. 이 산정의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 하현주 임차보증금 50,000,000원의 배당액이 위 표에는 별도 계상되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

유찰이 진행되면 주택도시보증공사의 배당은 현재 56,653,048원에서 1회 유찰 시 39,540,800원, 2회 유찰 시 13,352,640원으로 줄어듭니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이선진의 보증금·전입일이 미상이라는 별도 임차위험은 유찰로 해결되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 전유면적은 27.5965㎡입니다.
• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·도시가스 난방·기계식주차설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 4,716,000원/㎡, 토지면적 1,994.2㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이선진 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2019.10.08.보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판정의 핵심입니다.
• 이선진 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 떠안을 금액이 있는지 최종 판단할 수 없습니다.
• 하현주 배당 확인. 임차보증금 50,000,000원, 배당요구일 2024.07.25.가 확인되므로 실제 배당표에서 배당순위와 금액을 대조해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 적정가처럼 쓰면 안 됩니다.
• 면적 불일치. 대상은 27.5965㎡, 확인된 거래는 32.25㎡이므로 거래가 비교는 참고 수준으로 사용해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원이지만 임차관계 확인은 별도로 끝내야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도, 인수 0원도 그대로 믿기엔 이르다”

등기부만 보면 구조는 비교적 정리돼 있습니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 하현주 임차권은 후순위라 대항력이 없습니다. 하지만 이선진이라는 실제 임차인이 별도로 확인되면서 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 시뮬레이션에 표시된 인수 0원을 확정값처럼 받아들이기 어렵습니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 166,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원보다 높고, 최근 기준 비율은 123.0%입니다. 거래 추세도 -34.4%로 하락했습니다. 비교 거래가 대상보다 큰 32.25㎡라는 한계는 있지만, 그렇다고 현재 1.66억을 ‘시세보다 싸다’고 뒤집을 근거도 없습니다.

결론은 권리 확인 선행, 신건 가격 보류. 이선진의 전입·보증금이 확인돼 인수위험이 닫히고, 가격 역시 최근 거래 수준과의 간격이 줄어든 뒤에야 입찰 매력을 다시 평가하는 편이 데이터에 맞습니다.