부산지방법원 2026타경10138. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-703호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 동 표시는 ‘비’이고 현칭은 ‘102동’입니다. 권리분석의 기준점은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 90,600,000원입니다. 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 “인수 0원”만 보고 곧바로 가격 매력이 있다고 판단하면 안 됩니다. 단지 거래자료에서 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 이 기준의 116.3%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-703호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 27.5965㎡ · 19층 건물 내 7층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2019.04.05 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,810,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표시 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 있지만 매수인 인수는 0원
최초 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08의 주식회사우리은행 근저당권입니다. 주미선의 전입·점유개시는 2023.02.17, 임차권등기는 2024.07.22로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주미선 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 108,810,000원 | 2023.02.17 / 2023.01.27 | 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.07.22 | 0원 |
주미선은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 2023.01.27이고 배당요구는 2024.07.22에 이뤄졌습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되며 임차인으로 중복 집계하지 않아, 실제 임차인은 주미선 1명입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건’을 먼저 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 신고 거래 7건입니다. 다만 거래자료의 면적은 모두 32.25㎡이고 분석 대상 면적은 27.5965㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 직접 동일면적 비교가 아니라 단지 내 가격 흐름을 확인하는 참고 지표로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 과거의 200,000,000원대와 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 기준은 157,000,000원으로 최근 시세의 116.3%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 108,810,000원 | 63,402,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 199,410,000원 중 154,002,000원이 배당되고, 미배당액은 45,408,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 108,810,000원 중 63,402,000원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·숙박시설·경찰서 등 상업·업무시설과 주거·업무용 구분건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 8분 거리에 부산지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 7층이며 사용승인일은 2019.04.05입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·도시가스·난방·기계식주차 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현황. 이해관계인 부재로 폐문돼 내부를 확인하지 못했고 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 144세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다. 최근 거래 추세 -34.4%와 면적 불일치를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 135,000,000원을 먼저 기준으로 확인하세요.
- 면적 불일치 확인. 분석 대상은 27.5965㎡인데 거래자료는 32.25㎡입니다. 동일면적 또는 유사 호실의 추가 거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 주미선의 전입 2023.02.17은 말소기준 2019.10.08보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 배당요구·임차권등기 상태를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 관련 의무를 입찰 전 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태가 가격에 반영될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 주미선의 보증금은 108,810,000원이지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가에 보증금을 더해 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 157,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 116.3%이고, 가격 추세는 -34.4%입니다. 거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 금전 인수는 0원, 현재 가격은 보수적으로 봐야 한다”입니다. 전체 평균이 높다는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여하기보다, 최근 거래와 실제 면적에 맞는 추가 확인이 먼저입니다.
