부산지방법원 2026타경10139. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 11층 비-1107호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 이후 부산진구 압류·국 압류· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 송재환의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
송재환의 임대차는 계약일 2022.11.29., 전입·점유개시는 2022.12.21.로, 2019.10.08. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되고, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 모든 회차 0원입니다. 다만 이 사건은 권리가 깨끗하다고 해서 가격까지 매력적인 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1107호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.1317㎡ · 지하3층·지상19층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다
말소기준권리인 우리은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송재환의 주택임차권도 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금은 60,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.29., 전입·점유개시는 2022.12.21.이며, 배당요구는 2024.07.18. 접수된 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송재환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
가격 판단에서는 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 이것이 최신 거래이기도 합니다. 신건 최저가 152,000,000원은 이 금액의 112.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
중요한 점은 거래 표본 면적이 32.25㎡인 반면 대상 면적은 28.1317㎡로, 동일 면적으로 매칭된 표본이 아니라는 점입니다. 따라서 135,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 거래 흐름이 과거 거래보다 34.4% 하락했고, 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 12.6% 높다는 사실은 신건 가격에 보수적으로 접근할 이유가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 56,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 152,000,000원 가정에서 총 채권 152,400,000원 중 149,072,000원이 배당되고, 3,328,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 3,328,000원 | 56,672,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 33,302,400원 | 26,697,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 57,271,040원 | 2,728,960원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1·2호선 서면역과 2호선 부암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층, 사용승인일 2019.04.05입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 15m 도로인 부전로, 북측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,716,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부확인이 불가능해 관련 공부와 외부관찰, 탐문 및 인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 거래 표본은 32.25㎡, 대상 면적은 28.1317㎡로 동일 면적 표본이 아닙니다. 개별 호실의 면적·층·상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 송재환은 자료상 대항력 없음·매수인 인수 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부구조·관리상태·수선비를 확인하는 절차가 필요합니다.
- 배당 변동요인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 송재환의 전입과 임차권은 그보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 152,000,000원은 2026.06 최신 거래 135,000,000원의 112.6%이고, 최근 흐름은 과거 거래보다 34.4% 낮아졌습니다. 전체 평균이 높다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류. 특히 거래 표본 면적이 대상과 정확히 일치하지 않고, 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았다는 점까지 고려하면 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 실제 호실 상태와 최근 시세를 다시 대조해 가격 상한을 보수적으로 정하는 편이 맞습니다.
