창원지방법원 2025타경899. 사천시 실안동 936-1의 토지와 근린시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 456.0㎡의 ‘대’, 토지이용상황은 상업용이며, 건물은 일반철골구조 슬래브지붕 2층으로 1층은 계단실 및 창고, 2층은 음식점 ‘팔딱왕새우’로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.11.04.입니다.
권리 흐름 자체는 명확합니다. 2019.12.26. 남해신용협동조합 근저당 채권최고액 715,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사덕용건설 근저당, 사천시 압류, 진주남부농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 조사에서 주명환이 확인됐고 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라, 이 물건은 ‘인수 0원 확정형’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경899 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 실안동 936-1 · 경상남도 사천시 해안관광로 62 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 456.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 1층 계단실 및 창고 · 2층 음식점(팔딱왕새우) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2019.11.04. |
| 소유자 | 남현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 871,244,000원 / 298,837,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 559,351,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.26. 남해신용협동조합 근저당 715,000,000원입니다. 해당 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이후의 주식회사덕용건설 근저당 73,000,000원, 사천시 압류, 진주남부농업협동조합 가압류 20,271,104원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주명환 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 주명환은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 말소기준일보다 먼저 대항력을 취득했는지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되는지 판단할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 871,244,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 298,837,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,983,718원 |
| 2. 근저당 · 남해신용협동조합 | 715,000,000원 | 293,853,282원 |
| 3. 근저당 · 주식회사덕용건설 | 73,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주남부농업협동조합 | 20,271,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 808,271,104원, 채권자 배당은 293,853,282원, 미배당은 514,417,822원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주명환의 임차관계가 확인되면 실제 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·매각조건
- 이용상태. 건물 1층은 계단실 및 창고, 2층은 음식점 ‘팔딱왕새우’로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 2019.11.04.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 456.0㎡, 지목 ‘대’, 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 294,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이며 고도지구, 가축사육제한구역, 도로구역과 관련된 제한이 확인됩니다.
- 도로구역. 토지 일부가 지방도 1003호선 도로구역에 저촉되어 이를 감안해 평가됐습니다.
- 농지. 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 주위환경. 실안마을회관 북서측 인근으로 농가주택·상가·전답 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
⑥ 매각범위 — 포함과 제외를 분리 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ’ 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 평가 제외. 토지 위 이동 및 철거가 용이한 컨테이너·수족관 등은 평가에서 제외됐습니다.
- 건물 포함. 필로티 주차장 및 옥탑 계단실은 해당 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 기준 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주명환 점유 원인 확인. 전입신고일·보증금·점유부분·계약관계가 확인돼야 대항력과 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않아 보완된 명세서의 임차관계 기재를 우선 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 사천시 압류와 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 도로구역 저촉 확인. 토지 일부 도로구역 저촉 범위와 실제 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 확인. 제시외 건물 ‘ㄱ’은 포함되지만 컨테이너·수족관 등은 평가 제외입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 별도의 현지 시세와 수익성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 임차관계 확인이 먼저
이 사건은 871,244,000원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 298,837,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가의 34%라는 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 실제 임차인 1명인 주명환의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 및 인수 위험이 아직 닫히지 않았습니다.
등기부상 후순위 권리는 말소되는 구조지만, 국세·지방세 압류, 토지 일부 도로구역 저촉, 제시외 건물 포함과 이동식 시설 평가 제외, 근린시설의 실제 점유·영업관계까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 미확정 임차관계를 먼저 확정하는 것입니다.
