부산지방법원 2026타경10140. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1004호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 102동입니다. 등기상 최초 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당 92,400,000원입니다. 이후 압류 2건, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 이정원은 보증금 60,000,000원, 확정일자 2023.07.10., 전입 2023.07.28., 점유개시 2023.07.29.로 등기돼 있습니다. 모두 2019.10.08. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10140 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1004호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 대상면적 | 28.1317㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 10층 · 사용승인 2019.04.05. |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
등기상 선순위였던 남부산농업협동조합 근저당은 2019.10.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당 92,400,000원입니다. 2022년 민간임대주택등기가 있고, 이후 부산진구 압류·국 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정원 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.07.28 / 2023.07.10 배당요구 2024.07.22 | 대항력 없음 말소기준 2019.10.08 이후 전입 | 우선변제 미상 | 승계 표기 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균 1.96억보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 전용 32.25㎡이고, 본건 대상면적은 28.1317㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접 동일평형 비교가 아니라 가격 방향을 확인하는 보조자료로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 이는 2023~2024년의 2억원대 거래가 다수 섞인 수치입니다. 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 135,000,000원이고 최신 거래도 같은 금액입니다. 반면 신건 최저가와 실질취득은 모두 162,000,000원으로 최근 시세의 120.0%, 즉 27,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,532,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 152,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 6,532,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 제공된 배당표에는 주택도시보증공사 청구 60,000,000원이 반영돼 있으므로 임차권 보증금 60,000,000원을 별도 금액으로 다시 합산하지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 25,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 50,971,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경과 제반 입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 7m 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.04.05.이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 단지 144세대, 최근 12개월 실거래는 1건이고 경매 매각률은 5.56%입니다. 최근 거래 추세도 -34.4%여서 신건 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원보다 27,000,000원 높습니다.
- 비교면적 차이 확인. 본건 대상면적은 28.1317㎡, 실거래 비교면적은 32.25㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 개별 호수의 실제 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이정원의 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법률관계와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있어 실제 잔여와 채권 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현칭 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 표시됩니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 오피스텔
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이정원의 임차권등기는 그 뒤에 설정됐으며 전입 역시 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 135,000,000원인데 신건 실질취득은 162,000,000원, 즉 120.0%입니다. 과거 2억원대 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 하고, 추세 역시 -34.4%입니다. 게다가 비교 실거래는 32.25㎡로 본건 28.1317㎡와 면적도 다릅니다. 결론은 권리 인수는 0원이나, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
