부산지방법원 2026타경10141. 부전동 대동레미안센트럴시티 16층 비-1607호, 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이고 2019.10.07 상호변경으로 주식회사디알종합건설이 됐습니다. 최초 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 이후의 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 조송희 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
권리만 보면 매수인의 직접 인수금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 임차·배당관계 원본 대조입니다. 실제 임차인 조송희는 보증기관 승계로 표시된 임차인이 아니며, 전입·점유가 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다. 한편 예상배당표에는 조송희에게 별도 배당액이 잡히지 않고 신청채권자인 주택도시보증공사 60,000,000원이 배당 대상으로 잡혀 있으므로, 두 60,000,000원 채권의 관계와 실제 배당순위는 배당요구·채권관계 원본을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1607호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 28.1317㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 16층 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 인수는 없지만 임차·배당관계는 확인
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 조송희의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2019.11.01로 말소기준 이후입니다. 따라서 조송희에게는 대항력이 없고, 2024.07.12 등기된 임차권 역시 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다. 부산진구·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 모두 후순위입니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 전입·확정 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조송희 실제 임차인 | 건물 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 전입·점유 2019.11.01 확정일자 2019.11.01 배당요구 2024.07.12 | 60,000,000원 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균 82.8%보다 ‘최근 120.0%’가 중요하다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05 준공입니다. 확인된 실거래는 7건이며 모두 전용 32.25㎡입니다. 본건 비교 대상 전용은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래는 동일 면적의 직접 비교가 아니라 가격 흐름을 보는 참고자료로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고 이 기준으로만 보면 최저가는 평균의 82.8%입니다. 하지만 이 평균에는 2023년과 2024년의 200,000,000원·220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%이고 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,332,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 153,600,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 5,332,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 153,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 26,614,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 52,171,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 상업지대 내 오피스텔로 봐야 합니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주위는 상업지대 내 오피스텔과 상업업무용시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 도심지에 위치해 전반적인 교통상황이 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 16층이며, 승강기·옥내소화전·스프링클러·기계식주차설비·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로·토지. 서측 왕복 2차선 도로와 북측 폭 약 8m 도로에 접하고, 토지는 평지·주상용·중로각지입니다. 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부상태. 현장 방문 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 불가능했고, 외부관찰과 인근 탐문에 따라 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05 준공이지만 최근 거래는 135,000,000원이고 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 단지 경매 낙찰률 5.56%도 함께 확인할 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 기준으로 판단. 전체 평균 195,714,285원이나 전체 평균 대비 82.8%보다, 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 현재 최저가 대비 120.0%를 우선해서 보세요.
- 면적 불일치 확인. 본건 비교 대상은 28.1317㎡이고 확인된 거래 7건은 모두 32.25㎡입니다. 직접 동일평형 시세처럼 사용하면 안 됩니다.
- 임차·주택도시보증공사 관계 대조. 조송희는 실제 임차인 1명이며 승계 임차인으로 표시되지 않았습니다. 배당요구서와 채권관계 서류에서 조송희 보증금 60,000,000원과 주택도시보증공사 청구 60,000,000원의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재하며 등록 원인은 2017.11.07입니다. 경매 이후 효력과 말소·관리 절차를 원본 서류에서 확인해야 할 항목입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 오피스텔의 내부 마감·설비 상태가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이므로 현장·집합건축물대장·등기 표시를 서로 대조하세요.
- 배당 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표를 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 최근 시세 이상”
이 사건은 대항력 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 조송희의 전입·점유일은 2019.11.01, 말소기준 우리은행 근저당권은 2019.10.08이므로 대항력은 없고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 부담이 낮습니다.
그러나 가격 평가는 보수적으로 해야 합니다. 현재 실질취득은 162,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원으로 현재 가격이 최근 시세의 120.0%입니다. 가격 추세도 -34.4%이고, 확인된 거래 면적 32.25㎡는 본건 28.1317㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 전체 실거래 평균 195,714,285원이나 82.8%라는 수치만 보고 저가매수로 결론 내릴 사건은 아닙니다. 권리 인수는 양호하지만, 신건 가격은 보류. 여기에 임차인과 주택도시보증공사 청구의 관계, 민간임대주택등기와 내부 미확인까지 원본 대조한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
