부산지방법원 2026타경10142. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 제15층 B-1502호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.10.08. 우리은행 근저당 채권최고액 91,200,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 명지농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 압류 2건·임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김문희의 임차보증금은 60,000,000원이고, 임대차계약일과 확정일자는 2020.01.29., 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.02.12.입니다. 말소기준권리인 2019.10.08. 우리은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아니며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층 B-1502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 28.0837㎡ · 지하3층 지상19층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표시 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 국세 압류, 김문희 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김문희의 주민등록·점유개시는 2020.02.12.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김문희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입 2020.02.12 · 확정 2020.01.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기 접수일은 2024.07.18.이며 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 1.35억, 신건은 120.7%
대동레미안센트럴시티의 실거래 자료는 7건입니다. 다만 경매 대상 면적은 28.0837㎡이고 아래 실거래는 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 흐름을 우선해 가격 수준을 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 한 건이고 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 1.957억을 근거로 현재 최저가 1.63억을 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 평균·최신 거래 1.35억의 120.7%, 즉 28,000,000원 높습니다.
1회 유찰 시 최저가는 130,400,000원으로 내려가며, 이는 최신 거래 135,000,000원보다 4,600,000원 낮습니다. 다만 비교 실거래 면적이 경매 대상과 다르므로, 그 시점에도 단순히 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다 면적 차이를 반영해 재검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,718,000원 |
현재 회차 163,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 151,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 8,718,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 먼저 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 163,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 23,425,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 49,140,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층 건물의 15층이며, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 등 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 속합니다.
- 토지. 공시지가 4,716,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
- 거래 표본. 단지는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 실거래 표본 면적 32.25㎡는 대상 28.0837㎡와 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -34.4%입니다. 현재 최저가 163,000,000원을 ‘전체 평균보다 싸다’는 이유로 긍정 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 경매 대상은 28.0837㎡, 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 응찰 전 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권. 김문희 임차권은 대항력이 없어 매수인 인수는 0원이지만, 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 원문과 매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 회차 전략. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 1회 유찰 시 최저가는 130,400,000원으로 내려갑니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김문희 임차권은 전입이 2020.02.12.로 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원인데 신건 최저가는 163,000,000원으로 120.7% 수준이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 게다가 실거래 표본 면적도 대상과 다릅니다. 따라서 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다. 1회 유찰 시 130,400,000원 구간부터 최신 시세와 면적 차이를 다시 대조하는 접근이 적절합니다.
