창원지방법원 2025타경916. 경상남도 산청군 생초면 대포리 1-1, 1동 복수층 116호에 관한 다세대주택 경매입니다. 등기상 소유자는 유은정이며, 2019년 10월 29일 설정된 산청군농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이후 설정된 현대카드와 인천신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
이 사건은 권리상 매수인 인수금보다 낮은 환금성과 시세 검증이 핵심입니다. 최저매각가 23,290,000원은 감정가보다 크게 낮지만, 이는 4회 유찰을 거친 현재의 최저매각가입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 실제 시장가격보다 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 토지이용 제한이 겹쳐 있으므로 낮은 가격만 보고 입찰하기보다 현황과 사용 가능성부터 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 생초면 대포리 1-1 1동 복수층 116호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대주택 · 일반목구조 기와지붕 · 지상 2층 건물 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유은정 (2014.04.09. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 23,290,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 산청군농업협동조합 / 25,829,967원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.29. 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수금은 0원으로 추정
말소기준권리는 2019년 10월 29일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권입니다. 2024년 4월에 설정된 현대카드 및 인천신용보증재단의 가압류는 말소기준권리 이후의 권리이며, 2025년 9월 3일의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 없음(확인된 자료 기준). 임대관례 및 기타 참고사항에 별도 특이사항이 기재되어 있지 않고, 임차인에 따른 인수금도 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만으로는 매수인이 별도로 인수할 보증금이 없습니다. 다만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격·환금성 — 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴한 것은 아니다
현재 최저매각가 23,290,000원은 감정가 97,000,000원의 약 24.0%입니다. 4회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 이는 감정가를 기준으로 한 비율입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이나 시장 평균이 확인되지 않아 실제 시세 대비 할인 폭은 산정할 수 없습니다. 따라서 이 물건에 대해 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,290,000원 | 24.0% | 60,223,967원 |
| 5회 유찰 시 | 16,302,999원 | 16.8% | 67,085,202원 |
| 6회 유찰 시 | 11,412,099원 | 11.8% | 71,888,066원 |
추가 유찰 시나리오의 가격과 미배당액은 각 회차 가정에 따른 값입니다. 실제 매각가와 배당 결과는 달라질 수 있으며, 예상 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.5% 추정) | - | 819,220원 |
| 1. 근저당권 · 산청군농업협동조합 | 48,000,000원 | 22,470,780원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,694,747원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 819,220원을 제외한 22,470,780원이 산청군농업협동조합의 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 48,000,000원을 전부 충족하지 못하며, 후순위 가압류권자인 현대카드와 인천신용보증재단의 예상배당은 각각 0원입니다. 전체 채권자 미배당 추정액은 60,223,967원이지만, 매수인 인수금은 별도로 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 산청군 생초면 대포리 소재 대포교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물 소재지까지 차량 출입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 부지 남서측에는 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 건물 구조. 일반목구조 기와지붕의 지상 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 황토마감 등으로 기재되어 있고, 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역·보전관리지역에 해당하며, 국가하천(남강) 및 하천구역 저촉, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역 포함 등의 제한이 확인됩니다. 준보전산지와 접하는 사항도 있어 토지이용계획을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력과 비교 실거래 근거 부재, 토지이용 제한을 함께 고려하면 재매각 가능 가격과 매수층을 단정하기 어렵습니다. 인수금이 없다는 이유만으로 환금성이 좋다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 산정. 감정가 대비 24.0%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 비용을 포함한 상한을 산정해야 합니다.
- 토지이용계획 재확인. 생산관리지역·보전관리지역, 국가하천 및 하천구역 저촉, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역 등 개별 제한의 적용 범위와 사용 가능성을 확인하세요.
- 현장·점유 상태. 임차인에 따른 인수금은 0원으로 추정되지만, 실제 점유자와 인도 가능 여부, 내부 상태, 수선 필요성은 현장 방문과 조사서 원본으로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.10.29. 산청군농업협동조합 근저당권을 말소기준권리로 확인하고, 현대카드 및 인천신용보증재단 가압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 취득 부대비용. 입찰보증금과 잔금 외에 취득세 등 제세공과금, 수선비, 인도 관련 비용을 별도로 계산하세요. 현재 실질취득가 가정 23,290,000원은 이러한 부대비용을 포함하지 않습니다.
- 환금성 검토. 향후 매도 가격을 미리 낙관하지 말고, 주변 유사 다세대의 거래 빈도와 매수층을 확인하세요. 추가 유찰 시나리오의 낮은 가격도 실제 수익을 보장하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 추정액 60,223,967원과 매수인 인수금 0원은 서로 다른 수치입니다. 미배당 채권액을 낙찰자의 직접 인수금으로 오인하지 마세요.
맺으며 — “인수금 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
창원지방법원 2025타경916은 확인된 권리관계상 매수인 인수금이 0원으로 추정되고, 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 편입니다.
그러나 최저매각가 23,290,000원은 감정가의 약 24.0%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 비교 실거래 근거가 확인되지 않고, 4회 유찰 이력과 생산·보전관리지역 및 하천구역 관련 제한이 있어 실제 사용 가능성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
권리상 인수금은 긍정적이지만, 가격과 환금성은 보류입니다. 입찰 전 실거래 비교, 토지이용계획, 현장 점유 및 건물 상태를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
