창원지방법원 2025타경916. 산청군 생초면 대포리 1-1 소재 다세대주택 1동 복수층116호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 일반목구조 기와지붕 지상 2층 건물입니다. 등기 권리의 핵심은 2019년 10월 29일 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현대카드 가압류 14,694,747원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2014년 설정됐던 산청군농업협동조합 근저당권 39,000,000원은 2016년 8월 9일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제 되는 담보권은 2019년 설정 근저당권입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 보증금을 별도로 인수하는 구조가 아니며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 생초면 대포리 1-1 1동 복수층116호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 일반목구조 기와지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 유은정 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 25,829,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019.10.29. 산청군농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 등기된 현대카드 가압류, 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 33,271,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 32,272,122원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 33,271,000원으로 감정가 97,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 낮은 가격 자체와 별개로 시장의 응찰 수요와 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 998,878원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 48,000,000원 | 32,272,122원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,694,747원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 82,694,747원 중 32,272,122원이 배당되고, 미배당액은 50,422,625원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 신청채권자 배당도 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,271,000원 | 32,272,122원 | 50,422,625원 |
| 4회 유찰 시 | 23,289,700원 | 22,470,485원 | 60,224,262원 |
| 5회 유찰 시 | 16,302,789원 | 15,609,339원 | 67,085,408원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 25,829,967원보다 근저당권 배당 예상액 32,272,122원이 커 신청채권자 청구액 충족이 가능한 구조입니다. 반면 4회 유찰 시에는 채권자 배당 예상액이 22,470,485원으로 내려가 신청채권자 청구액 25,829,967원에도 미치지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 산청군 생초면 대포리 소재 대포교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 부지 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며, 일반목구조 기와지붕 지상 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 황토마감, 내벽도 몰탈 위 페인트 및 황토마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,688㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 54,500원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·보전관리지역에 걸치고, 국가하천(남강)·하천구역 저촉, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 실제 수요층과 재매각 가능성은 현장 중개업소 및 인근 거래사례로 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 복원. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 생초면 대포리 및 인접 지역의 유사 다세대 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에 위치, 수요, 건물 상태, 복수층 구조, 토지 규제 등이 응찰 저조에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제 확인. 생산관리지역·보전관리지역, 국가하천·하천구역 저촉, 가축사육제한 및 배출시설 제한이 실제 이용·증개축·담보가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 가능성은 현장 및 집행기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리·수선 상태 확인. 일반목구조·기와지붕 2층 다세대이므로 누수, 목구조 상태, 외벽·지붕 유지보수 비용을 현장에서 점검하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 더 어렵다
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 97,000,000원에서 세 번 유찰돼 33,271,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 기준이 없습니다. 게다가 산청군 생초면의 다세대주택이고 생산관리·보전관리지역, 하천구역 등 여러 토지 규제가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 ‘인수 0원 = 안전’까지는 맞지만, ‘감정가 34% = 싸다’까지는 확인되지 않은 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 환금성을 복원한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
