부산지방법원 2026타경10143. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 17층 비-1705호로, 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 공부상 동 표시는 ‘비’이고 현칭은 ‘102동’입니다. 등기상 말소기준은 2019년 10월 8일 주식회사우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 이지호의 임대차계약은 2022년 12월 21일, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022년 12월 22일입니다. 말소기준일인 2019년 10월 8일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 60,000,000원이며 배당요구가 접수돼 있지만, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1705호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (상호변경 전 주식회사대동레미안) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,793,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 본건 17층 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지호 | 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2022.12.22 | 2022.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지호의 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 경매절차상 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 예상배당표에는 이지호가 별도의 배당 항목으로 잡혀 있지 않으므로, 실제 우선변제 순위와 배당 여부는 배당요구 및 채권신고 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 1.96억보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래 7건은 모두 전용 32.25㎡로, 본건 비교 대상 면적 28.1317㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 방향성에서는 분명한 신호가 있습니다. 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이라 현재 최저가가 그 평균의 82.3%로 보이지만, 이 수치에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 135,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -34.4%의 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가 161,000,000원을 ‘전체 평균보다 싸다’는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,793,446원 | 63,746,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 161,993,446원 중 157,946,000원이 배당되고 4,047,446원이 미배당으로 남는 추정입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수 추정은 0원입니다.
④ 회차가 내려가면 가격은 어떻게 바뀌나
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 4,047,446원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 35,796,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 61,196,006원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 계산에서는 모든 회차에서 인수액이 0원이어서, 유찰이 발생하면 실질취득가도 161,000,000원 → 128,800,000원 → 103,040,000원으로 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 지하3층·지상19층 건물의 17층입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 환금성. 확인된 거래가 7건에 그치고 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 최근 가격 추세가 -34.4%로 내려와 가격 변동성과 표본 부족을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 확인. 신건 최저가 161,000,000원은 최근 거래 135,000,000원의 119.3%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 면적 차이. 확인된 실거래는 모두 32.25㎡이고 본건 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 동일면적 또는 유사면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차권. 이지호 보증금 60,000,000원은 대항력이 없고 인수 추정은 0원입니다. 다만 실제 배당 순위와 배당요구 내용은 원본기록으로 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 효력 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 압류·세금. 부산진구 압류와 국 압류가 있으므로 실제 배당에서 당해세 등 우선채권이 반영되는지 확인하세요.
- 현칭 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이므로 현장 방문 시 동 표기를 혼동하지 않도록 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후 임차권자 이지호는 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라, 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 신건 최저가 161,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원보다 19.3% 높습니다. 최근 가격 추세도 -34.4%이고, 실거래 비교면적까지 본건과 일치하지 않습니다.
전체 평균 195,714,285원 대비 82.3%라는 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 그 평균은 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원 거래의 영향을 크게 받습니다. 현재 시장 판단에는 최신 135,000,000원과 하락 추세를 우선해야 합니다. 따라서 결론은 “인수 0원으로 권리는 비교적 단순하지만, 신건 161,000,000원에는 최근 시세 기준 가격 메리트를 부여하기 어렵다”입니다.
