부산지방법원 2026타경10144. 서면역 북서측 인근의 대동레미안센트럴시티 11층 비-1106호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 뒤에 등기된 부산진구 압류, 국세 압류, 김민선의 주택임차권, 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 “권리상 인수 0원”만 보고 접근하기에는 가격 신호가 좋지 않습니다. 2026.06 거래 135,000,000원이 최근 12개월 유일한 거래이고, 현재 신건 최저가는 160,000,000원으로 그보다 25,000,000원 높습니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 34.4% 낮아진 흐름도 확인됩니다. 전체 7건 평균 195,714,285원은 과거 200,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단의 주근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10144 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1106호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 전유면적 | 28.1317㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 · 2019.04.05 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,442,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표시 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
최초 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 이후 부산진구 압류와 국세 압류, 김민선 임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음 · 매수인 승계 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민선 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2023.01.02 확정 2022.11.21 점유개시 2022.12.20 | 2024.07.17 | 대항력 없음 승계 0원 |
김민선의 전입신고일은 2023.01.02.로 말소기준권리인 2019.10.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 2024.07.17. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 임차보증금은 120,000,000원이지만 이 사건에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 신건은 1.60억
대동레미안센트럴시티의 거래 자료 7건 중 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 32.25㎡·13층의 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 평균 역시 135,000,000원입니다. 다만 경매 대상 전유면적은 28.1317㎡이고 거래 표본은 32.25㎡여서 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 직접 동일면적 시세라기보다 단지 내 최근 거래 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
표면적으로 전체 7건 평균은 195,714,285원이라 최저가 160,000,000원이 평균의 81.8%에 불과합니다. 그러나 과거에는 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있고, 최신 거래는 135,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -34.4%입니다. 따라서 현재 가격 판단에서 전체 평균만 사용해 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 135,442,213원 | 64,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 227,842,213원 중 예상 배당액은 156,960,000원이며, 미배당액은 70,882,213원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 135,442,213원 청구 중 64,560,000원 배당으로 계산돼 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 70,882,213원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 102,434,213원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 127,675,813원 | 0원 |
가격이 내려가면 신청채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 1회 유찰 가격 128,000,000원은 최근 거래 135,000,000원보다 낮고, 2회 유찰 가격은 102,400,000원입니다. 현재 신건과 유찰 후 가격의 차이가 큰 만큼 이 사건은 권리보다 입찰 회차와 가격이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1·2호선 서면역 북서측 인근이며, 주변은 각종 상업·업무시설과 주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 도심에 위치해 대중교통 사정이 편리합니다.
- 건물. 2019.04.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물이며, 도시가스 난방·급탕·위생·소화전·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공부상 ‘비동’이나 현지 호칭은 ‘102동’입니다.
- 거래 참고. 단지는 144세대이며 최근 제공된 거래 7건은 모두 32.25㎡로 대상 28.1317㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최근 2026.06 거래 135,000,000원과 -34.4% 가격 추세를 우선해서 보세요.
- 면적 차이 확인. 거래 표본은 32.25㎡, 대상은 28.1317㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 층·면적·내부상태를 반영한 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 등기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 임차권. 김민선 보증금 120,000,000원은 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
- 회차 전략. 신건 160,000,000원은 최근 거래보다 높습니다. 1회 유찰 128,000,000원·2회 유찰 102,400,000원 시나리오와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 김민선의 전입과 임차권등기는 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 신건 가격 160,000,000원은 최근 거래 135,000,000원보다 18.5% 높고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 전체 평균이 높다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 게다가 거래 표본 면적이 대상과 일치하지 않아 시세 비교에도 보수적인 접근이 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 회차보다는 유찰 후 가격에서 다시 시세를 대조하는 사건입니다.
