부산지방법원 2026타경10145. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1010호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019년 10월 8일 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류 2건, 신수현의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 172,000,000원이 아니라 최근 거래 135,000,000원입니다. 과거 2023~2024년에는 200,000,000원~220,000,000원 거래가 있었기 때문에 전체 7건 평균은 195,714,285원까지 올라가지만, 최신 2026년 6월 거래는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -34.4%이므로, 현재 신건 최저가를 ‘전체 평균보다 싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1010호 |
| 현지 호칭 | 비동은 현칭 ‘102동’ · 현칭 102동 10층 1010호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 · 본건 10층 · 사용승인 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (종전 명칭 주식회사대동레미안) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 4월 24일 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐지만 2019년 10월 8일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원입니다. 그 뒤 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 신수현의 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수현 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.08.11 | 2023.08.11 | 60,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
신수현은 2023.08.11. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.07.15. 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2019.10.08.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2024.07.15. 접수되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 135,000,000원
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래 7건은 2023년부터 2026년까지 분포합니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
현재 신건 최저가 172,000,000원은 과거 전체 평균의 87.9%라서 겉으로는 할인돼 보입니다. 하지만 정확도 판단의 우선순위는 최근 시세입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원 대비 현재 최저가는 127.4%이고, 최근 거래가 과거 구간보다 -34.4% 낮아진 추세입니다. 따라서 현재 가격에는 시세 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,792,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총 156,000,000원이 전액 배당되고 12,792,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 21,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 48,261,120원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰가 137,600,000원도 최신 실거래 135,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 110,080,000원으로 낮아집니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 신수현 보증금의 매수인 승계액은 0원이라는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지상 19층 철근콘크리트구조로 2019.04.05. 사용승인됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 1,994.2㎡, 공시지가 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지 지표. 총 144세대, 단지 경매 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 비동의 현지 호칭은 ‘102동’입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 172,000,000원은 최근 시세의 127.4%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 1회 유찰가도 비교. 1회 유찰 시 137,600,000원으로 내려가지만 최신 거래 135,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 임차권. 신수현은 대항력이 없고 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차권등기와 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부상 민간임대주택등기 기재가 있으므로 매각물건명세서 및 등기 원문과 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당순위와 잔여액은 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 물건은 대항력 없는 임차권자 1명, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 경매의 매력은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 실질취득 172,000,000원은 최신·최근 12개월 거래 135,000,000원의 127.4%이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원은 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다.
따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”와 “현재 가격이 매력적이다”를 분리해서 봐야 하는 오피스텔입니다. 권리 측면은 긍정적이지만 신건 가격은 최근 실거래보다 높고, 단지 경매 낙찰률도 5.56%입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 판단의 핵심은 최근 135,000,000원 거래와 하락 추세를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
