부산지방법원 2026타경10146. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-601호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 가장 먼저 보이는 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 88,800,000원입니다. 그 뒤 박지은의 전입·점유가 2020.03.06. 이뤄졌기 때문에 임차인의 대항력은 없고, 경매 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 인수할 임차보증금이나 별도 인수금액이 없어 현재 회차의 실질취득가는 162,000,000원으로 봅니다. 문제는 최근 시장입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득가는 최근 시세의 120.0%이며, 거래 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-601호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 27.9265㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층건 중 6층 비-601호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 88,800,000원입니다. 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류와 박지은의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 범위·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.03.06 | 2020.02.17 | 2024.07.25 · 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 박지은 1명이며, 보증금 60,000,000원을 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 7건입니다. 다만 표본 면적은 모두 32.25㎡로, 본건 전용 27.9265㎡와 차이가 있어 개별 호수 가격을 직접 동일시해서는 안 됩니다. 그럼에도 가격 방향을 판단할 때는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균(7건) | 32.25㎡ | — | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균(1건) | 32.25㎡ | — | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고, 이 기준만 사용하면 최저가 162,000,000원이 전체 평균의 82.8%로 보입니다. 그러나 2023년과 2024년의 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 평균을 끌어올렸습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 최저가는 최근 시세의 120.0%입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 -34.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,132,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 148,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 10,132,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 148,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 21,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 47,371,520원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 늘지만, 그 부족액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린상가·사무실 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
- 도로. 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래·환금성. 144세대, 2019.04.05. 준공 단지입니다. 실거래 표본 7건 중 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이며 최근 거래 추세는 -34.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 비교. 현재 인수액이 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같은 162,000,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 비교해야 합니다.
- 전체 평균 착시 경계. 전체 평균 195,714,285원은 2023년·2024년의 200,000,000원 이상 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선하세요.
- 면적 차이 확인. 본건 전용은 27.9265㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 개별 호수의 면적 차이를 감안해 직접 가격 대입을 피해야 합니다.
- 임차인 명도. 박지은의 대항력은 없지만 실제 임차인이 존재하므로 점유·인도 상황과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기 내용과 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 박지은의 전입·점유는 2020.03.06.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 가격 평가는 반대입니다. 감정가·최저가·실질취득가가 모두 162,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 135,000,000원이고 현재 가격은 그 120.0%입니다. 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 195,714,285원 대비 82.8%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 현재 시장을 대표하는 최신 거래를 기준으로는 그렇지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 ‘인수 위험’보다 ‘최근 시장보다 높은 입찰 기준가’를 먼저 경계해야 합니다.
