부산지방법원 2026타경10147. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1905호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이고 2019.10.14. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2019.10.08. 우리은행 근저당 94,200,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있고, 이후 부산진구 압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정·국 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 태원호의 보증금은 60,000,000원이고, 임대차계약일은 2022.11.03., 점유개시일은 2022.11.12., 전입신고는 2022.11.14., 확정일자는 2022.11.07.입니다. 전입이 말소기준권리인 2019.10.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 60,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10147 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1905호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 19층 비-1905호 · 사용승인일 2019.04.05. |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당 94,200,000원입니다. 이후 2024.10.16. 부산진구 압류, 2026.01.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.07.24. 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 태원호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.11.14. | 2022.11.07. | 대항력 없음 | 인수 0원 |
태원호의 임차권등기는 2024.07.22. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입신고가 2022.11.14.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.07.22. 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 거래 표본은 전용 32.25㎡이며, 분석 대상 면적 28.1317㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일 면적 시세로 단정하기보다 거래 방향과 가격 수준을 참고해야 합니다. 그래도 최근 흐름은 매우 분명합니다. 과거 220,000,000원까지 거래됐지만 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래 간 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이라 최저가 180,000,000원이 그보다 낮아 보이지만, 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 메리트 판단에서는 이 수치보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 135,000,000원이고 최저가 180,000,000원은 그 가격의 133.3%입니다. 즉 현 신건 최저가는 최근 거래보다 45,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,480,000원 |
180,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 154,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 22,480,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 180,000,000원 | 154,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 13,016,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 41,412,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 144,000,000원으로 최신 거래 135,000,000원보다 여전히 높고, 2회 유찰 시 115,200,000원으로 최근 거래 아래로 내려갑니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 거래 비교 표본의 면적이 대상 물건과 일치하지 않으므로, 유찰 회차만으로 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 2019.04.05. 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 1,994.2㎡, 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티 144세대, 사용승인일 2019.04.05.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 흐름이 -34.4%이므로 180,000,000원 신건을 과거 고가 거래와 단순 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 거래 표본 전용 32.25㎡와 대상 면적 28.1317㎡가 일치하지 않습니다. 실제 동일 면적·유사 호수 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권 확인. 태원호는 보증금 60,000,000원이나 전입 2022.11.14.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 동 표시 확인. 매각물건명세서 비고에 공부상 ‘비’가 현칭 ‘102동’이라고 기재돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 태원호의 전입은 2022.11.14.라 대항력이 없습니다. 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 현재 신건 가격은 별개의 문제입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 135,000,000원인데 최저가는 180,000,000원으로 133.3% 수준입니다. 더구나 최근 흐름은 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 그 평균에는 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리보다 최근 시세와 유찰 이후 가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
