부산지방법원 2026타경10148. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 18층 비-1804호, 집합건축물대장상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권의 채권최고액 94,200,000원이 말소기준권리입니다. 2024.07.15. 등기된 김송희의 주택임차권은 그보다 뒤이며, 전입일도 2024.01.08.로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
다만 이 사건은 “권리가 단순하니 신건에서도 괜찮다”로 끝내면 안 됩니다. 같은 단지의 비교 실거래 중 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 한 건이고, 신건 최저가는 177,000,000원입니다. 최근 시세 대비 비율은 131.1%, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층 비-1804호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(주거용 오피스텔) · 전용 28.1317㎡ · 19층 건물 중 18층 |
| 동 표시 | 공부상 ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수 0원
말소기준은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 같은 해 4월 설정됐던 해운대농업협동조합 근저당권은 2019.10.08. 이미 말소됐습니다. 이후의 김송희 주택임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김송희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입 2024.01.08 · 확정일자 2023.12.22 · 임차권등기 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
김송희는 배당요구를 했고, 보증금은 60,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024.01.08., 임대차계약일자는 2023.12.21., 확정일자는 2023.12.22.입니다. 말소기준권리인 2019.10.08. 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
대동레미안센트럴시티 비교 실거래는 총 7건입니다. 다만 대상 전용면적은 28.1317㎡이고 아래 거래는 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격 비교에는 오차가 있을 수 있지만, 최근 가격 흐름을 확인하는 참고자료로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 135,000,000원이고, 신건 최저가 177,000,000원은 그 기준의 131.1%입니다. 최근 가격 추세 역시 -34.4%이므로, 과거 200,000,000원대 거래를 근거로 “감정가가 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,522,000원 |
신건 177,000,000원 가정에서 채권자 총 청구 154,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 19,522,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·숙박시설·관공서·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 18층이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 6미터 폭 내외의 도로에 접하고 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 해당합니다.
- 환금성. 총 144세대, 비교 실거래 7건이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 면적 차이 확인. 대상은 전용 28.1317㎡, 비교 실거래는 32.25㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 절대가격 비교에는 주의가 필요합니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원입니다. 최근 거래 135,000,000원과 각 회차 가격을 함께 비교하세요.
- 임차권 원본 확인. 김송희의 보증금은 60,000,000원이고 전입은 2024.01.08.입니다. 대항력은 없지만 배당요구와 임차권등기 내용을 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 되어 있으므로 매각 전 관련 등기와 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다. 현장 확인 시 호수·동 표시를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 맞아야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 임차권자 김송희의 전입은 2024.01.08.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 권리 때문에 포기할 물건은 아닙니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 131.1%이고, 최근 추세는 -34.4%입니다. 비교 거래 면적도 대상과 다릅니다. 따라서 현재 회차에서는 권리는 통과, 가격은 보류가 가장 일관된 결론입니다. 1회 유찰 141,600,000원과 2회 유찰 113,280,000원의 회차별 가격을 최근 거래와 다시 비교한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.
