부산지방법원 2026타경10149. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 18층 B-1810호, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 172,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 말소기준은 2019년 10월 8일 우리은행 근저당권 96,000,000원이고, 그 뒤에 들어온 장혜지의 주택임차권과 압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차권이 등기되어 있다는 사실만 보면 부담스럽지만, 핵심 날짜를 보면 구조는 단순합니다. 장혜지의 점유개시는 2023년 5월 19일, 전입신고는 2023년 5월 26일입니다. 모두 2019년 10월 8일 말소기준보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 예상배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10149 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층 B-1810호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 19층 건물 내 18층 |
| 현칭 | 102동 1810호 |
| 비교 대상면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
최초 2019년 4월 24일 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐으나 데이터상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019년 10월 8일 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2024년 7월 15일 등기된 장혜지의 주택임차권은 그보다 뒤입니다. 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.05.26 / 2023.05.19 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
임대차계약일자는 2023년 3월 11일, 점유개시는 2023년 5월 19일이며 확정일자도 같은 날입니다. 그러나 전입신고일 2023년 5월 26일은 말소기준인 2019년 10월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니므로 현재 최저가 기준 실질취득액은 172,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019년 4월 5일 준공입니다. 비교 실거래 7건의 전체 평균은 195,714,285원이지만, 과거 2억원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 2026년 6월 13층 32.25㎡ 거래가 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
신건 최저가 172,000,000원은 전체 평균 대비로는 87.9%이지만, 이 수치만 보면 왜곡될 수 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원이고, 최저가는 그 127.4%입니다. 금액으로는 최신 거래보다 37,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -34.4%로 뚜렷한 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,792,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 156,000,000원이 전액 배당되고 12,792,000원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 172,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 21,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 48,261,120원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 따라붙는 유형이 아닙니다. 따라서 유찰될수록 채권자 미배당액은 늘어도 낙찰자 인수액은 0원으로 유지됩니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 137,600,000원은 최신 거래 135,000,000원에 가까워지고, 2회 유찰 시에는 110,080,000원까지 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주변은 도로변 상가지대로 백화점, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트와 오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 서면역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 18층이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함됩니다. 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지는 144세대이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 가격을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 중심으로 상한 설정. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -34.4%입니다. 신건 최저가 172,000,000원을 과거 평균만으로 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차권 날짜 재확인. 장혜지의 점유개시 2023.05.19, 전입 2023.05.26, 확정일자 2023.05.19와 말소기준 2019.10.08을 원본에서 재대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인하세요.
- 호수 표기 확인. 공부상 ‘B’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있으므로 현장에서는 102동 1810호를 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 말소기준은 2019년 우리은행 근저당이고, 임차권자 장혜지의 전입은 2023년으로 뒤에 있어 대항력 없음, 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 172,000,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 135,000,000원인데 신건 최저가는 172,000,000원, 즉 최근 시세의 127.4%입니다. 최근 거래 추세 역시 -34.4%입니다. 전체 과거 평균 195,714,285원보다 낮다는 한 가지 숫자만으로 가격 메리트를 만들 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다. 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 입찰가입니다.
