부산지방법원 2026타경10150. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1008호 오피스텔입니다. 현지 호칭으로는 비동이 102동으로 불립니다. 현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 90,600,000원입니다. 2024년과 2025년에 들어온 부산진구·국의 압류, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 그리고 2024년에 등기된 서유라의 주택임차권은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다.
임차인 서유라는 2023.07.24. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2019.10.08.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인이 보증금 60,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 권리 부담은 비교적 단순하지만, 가격은 정반대입니다. 2026.06. 같은 단지 전용 32.25㎡ 거래가 135,000,000원인데, 본건 최저가는 157,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1008호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 27.5965㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,657,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·압류는 후순위
2019.04.24. 남부산농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2019.10.08. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 90,600,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 들어온 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.07.24 | 2023.07.04 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
서유라의 임대차계약일과 확정일자는 2023.07.04., 주민등록일과 점유개시일은 2023.07.24.입니다. 모두 말소기준권리 2019.10.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2024.07.17. 임차권등기가 됐고 배당요구도 확인됩니다. 다만 이 사건의 배당추정표에는 서유라 명의의 별도 배당항목이 잡혀 있지 않으므로 구체적인 우선변제 배당액과 신청채권자와의 관계는 매각기록에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래보다 22,000,000원 높다
이 단지의 거래 표본은 전용 32.25㎡이고 본건 기준 면적은 27.5965㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 한 건, 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
과거 7건 전체 평균은 195,714,285원이지만, 220,000,000원대의 과거 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 최근 추세 -34.4%와 2026.06. 최신 거래 135,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 116.3%로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 4,255,785원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 125,600,000원 | 35,216,185원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 100,480,000원 | 59,984,505원 | 0원 |
현재 157,000,000원은 최신 135,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 가격 125,600,000원은 최신 거래보다 낮아집니다. 이 사건은 권리 인수액이 회차가 내려가도 0원으로 유지되므로, 가격 메리트는 유찰 여부에 따라 크게 달라지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 67,657,785원 | 63,402,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 158,257,785원 중 154,002,000원이 배당되고 4,255,785원이 미배당으로 남는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 백화점과 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트, 오피스텔이 형성된 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도·건물. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층입니다. 급배수·위생·소방·승강기·기계식 주차·공동현관·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 대동레미안센트럴시티는 144호, 2019.04.05. 준공입니다. 동일 단지 거래는 확인되지만 최근 거래가 과거보다 34.4% 낮고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 현재 최저가 157,000,000원은 최신 실거래 135,000,000원보다 높습니다.
- 면적 차이 반영. 확인된 실거래 표본은 32.25㎡로 본건 27.5965㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 호별·면적 차이를 감안해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 서유라는 대항력이 없고 매수인 인수는 0원으로 분석되지만, 확정일자·배당요구가 있으므로 실제 배당관계는 매각기록에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 지위 관계를 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 공부상 ‘비’는 현지에서 ‘102동’으로 불리므로 현장과 공부상 목적물이 같은지 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔의 체납 관리비와 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인 1명의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수하는 사건은 아닙니다. 전입일 2023.07.24.가 말소기준권리 2019.10.08.보다 늦어 대항력이 없고, 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 쪽에서는 비교적 단순한 편입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 157,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 116.3%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원 대비 80.2%라는 수치로 매력을 높여서는 안 됩니다. 현재 회차에서는 권리는 합격, 가격은 보류. 1회 유찰 시 125,600,000원으로 내려가는지 여부가 가격 판단의 중요한 분기점입니다.
