부산지방법원 2026타경10151. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 B-708호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 90,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.04.24. 해운대농업협동조합의 근저당 채권최고액 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
임차권자 최소현은 보증금 60,000,000원, 계약일·확정일자 2022.11.25., 점유개시 2022.12.19., 주민등록 2022.12.22.로 확인됩니다. 모두 말소기준권리인 2019.10.08.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10151 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-708호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제7층 제B-708호 |
| 비교 대상면적 | 본건 27.5965㎡ · 실거래 비교면적 32.25㎡ · 면적 불일치 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,657,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표기 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 최소현의 임차권등기는 2024.07.22.이고 전입신고도 2022.12.22.로 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서와 등기부 자료상 이 임차인은 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 배당요구도 2024.07.22. 접수돼 있습니다. 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최소현 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.12.22 / 2022.11.25 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.07.22 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건
가격 판단에서는 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 1건이고, 최저가 158,000,000원은 이 최근 평균의 117.0%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세 역시 -34.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,657,785원 | 64,388,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 158,000,000원 가정에서 채권 총 청구액 158,257,785원 중 154,988,000원이 배당되고 미배당액은 3,269,785원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 67,657,785원 중 64,388,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 매수인 승계액과 동일한 개념이 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 158,000,000원 | 3,269,785원 | 64,388,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 34,427,385원 | 33,230,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 59,353,465원 | 8,304,320원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 어느 회차에서 시세와 맞닿는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1·2호선 서면역, 2호선 부암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층, 사용승인일은 2019.04.05.이며 승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 15미터 내외의 부전로, 북측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,716,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·관계인 부재로 내부 확인은 불가능했습니다.
- 단지 지표. 144세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 135,000,000원과 추세 -34.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 조건 직접비교로 단정하지 마십시오.
- 임차권 확인. 최소현은 자료상 대항력 없음이지만, 보증금 60,000,000원과 임차권등기·배당요구 내역을 매각물건명세서 원본과 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부구조·사용상태를 응찰 전에 재확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이라는 비고를 현장과 집합건축물대장 등에서 대조하십시오.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 최소현의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤여서 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션 역시 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 제시합니다.
하지만 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 신건 최저가는 158,000,000원으로 최근 시세의 117.0%입니다. 최근 추세도 -34.4%이며, 비교 표본의 면적도 본건과 다릅니다. 따라서 전체 과거 평균이 높다는 이유로 신건을 싸다고 평가하기보다, 권리는 통과하되 가격은 유찰 이후 다시 검증하는 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
