부산지방법원 2026타경10153. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 14층 비-1402호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이고 2019.10.11. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다. 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 91,200,000원입니다. 그 뒤의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 이수진의 보증금은 60,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.01.23., 점유개시는 2020.02.28., 전입은 2020.03.02., 확정일자는 2020.01.28.로 기재되어 있습니다. 전입이 2019.10.08. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1402호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제14층 제비-1402호 · 대상면적 28.0837㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 승강기·주차타워·도시가스보일러 난방설비 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 이수진의 주택임차권, 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수진 | 주거(임차권등기) · 건물 전유부분의 전부 | 60,000,000원 | 2020.03.02 / 2020.01.28 배당요구 2024.07.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이수진은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 2024.07.03.로 말소기준 뒤입니다. 배당요구는 되어 있으나 우선변제 여부는 확정적으로 표시하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 60,000,000원을 청구하고 있으며, 제공된 배당표에서는 임차보증금 60,000,000원을 별도 항목으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 1.96억보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공입니다. 확인된 거래 7건의 전체 평균은 195,714,285원이고 현재 최저가의 전체 평균 대비 비율은 80.2%입니다. 하지만 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
더 중요한 숫자는 최근 12개월입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 단 1건, 135,000,000원이고 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 이 최근 시세의 116.3%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 80.2%라는 숫자만 보고 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,802,000원 |
현재 157,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,802,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·경찰서·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스와 지하철 1·2호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차권등기에는 이수진의 사용이 주거로 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 부전로, 북측으로 노폭 약 6의 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 표시되어 있습니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물. 2019.04.05. 준공, 144세대이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 거래. 확인된 단지 거래는 7건이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다. 최근 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 가격 판단의 중심으로 보세요. 현재 신건은 그 값의 116.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 면적 불일치. 본건 대상면적은 28.0837㎡, 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 동일 면적 비교가 아니라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 이수진 보증금 60,000,000원, 전입 2020.03.02., 확정일자 2020.01.28., 배당요구 2024.07.03.입니다. 대항력은 없지만 배당 관계는 원본 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각조건을 재확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원입니다. 신건 157,000,000원과 최근 거래 135,000,000원의 관계를 먼저 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보류”
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이수진의 전입은 2020.03.02.로 그보다 늦습니다. 임차권은 대항력이 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 135,000,000원의 116.3%이고, 최근 가격 흐름은 -34.4%입니다. 게다가 본건 28.0837㎡와 거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 전체 거래 평균 195,714,285원 대비 80.2%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 인수 위험보다 최근 시세와 면적 차이를 감안한 응찰가 통제입니다.
