부산지방법원 2026타경10154. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1902호 오피스텔입니다. 등기부상 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 부산진구 압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정·국 압류와 박도아 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 더 중요한 것은 가격과 환금성입니다. 이 물건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같은 161,000,000원입니다. 반면 같은 단지 실거래 가운데 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 135,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세 대비 119.3%이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -34.4%로 내려와 있습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 19층 비-1902호 |
| 전용면적 기준 | 28.0837㎡ · 비교 실거래 면적 32.25㎡로 면적 일치하지 않음 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인 2019.04.05 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 매수인 인수 0원
현재 유효한 말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 박도아 씨는 2022.05.23. 주민등록 및 확정일자를 갖췄으나 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.07.31. 임차권등기가 이뤄졌지만 이 역시 말소기준권리 이후이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 낙찰자가 보증금 60,000,000원을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도아 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
박도아 씨의 임대차계약일은 2022.05.16., 점유개시일은 2022.05.20., 주민등록과 확정일자는 2022.05.23.입니다. 임차권등기는 2024.07.31. 접수됐고 배당요구도 같은 날짜에 접수된 것으로 확인됩니다. 말소기준 2019.10.08.보다 전입이 뒤라 대항력은 없지만, 실제 배당에서의 우선변제 순위와 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 ‘싸지 않다’
대동레미안센트럴시티는 144호 규모, 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 다만 이번 물건의 비교 기준 면적은 28.0837㎡이고 확인된 실거래들은 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일 단지의 시장 흐름을 보는 참고자료로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 135,000,000원이고, 최근 구간은 과거보다 -34.4% 하락했습니다. 신건 최저가 161,000,000원은 최근 시세의 119.3%이므로 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,546,000원 |
현재 회차에서는 채권 총액 152,400,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원이지만 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 161,000,000원 | 152,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 26,203,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 51,602,560원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 유형이 아니므로 유찰될수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득액도 그대로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 상업·업무시설, 주상복합건물, 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1·2호선 서면역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 기계식 주차장, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 민간임대주택 표시. 등기부에는 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
- 신건 119.3% 확인. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.3%입니다. 신건 가격을 ‘할인’으로 보지 마세요.
- 면적 불일치. 이번 물건 기준 면적 28.0837㎡와 확인된 거래 32.25㎡가 다릅니다. 같은 단지라도 직접 비교의 정확도에는 한계가 있습니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 박도아 씨 1명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 점유·인도 상태와 배당 진행 상황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리 상태와 실제 점유 상태 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부의 민간임대주택 기재와 관련한 현재 법적 상태를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 최종 확정된 형태로 반영되지 않을 수 있어 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권이고, 박도아 씨의 전입·확정일자는 2022.05.23.이라 대항력은 없습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 입찰자가 떠안을 보증금 때문에 실질취득액이 불어나는 사건은 아닙니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 161,000,000원에 비해 최근 12개월 평균과 최신 거래는 135,000,000원이고, 최저가는 최근 시세의 119.3%입니다. 실거래 추세도 -34.4%이며 같은 단지 경매 낙찰률은 5.56%입니다. 더구나 비교 거래의 면적도 이번 물건과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 0원”이라는 장점만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵고, 최근 시장가격을 기준으로 보수적인 응찰가를 잡아야 하는 오피스텔입니다. 권리는 통과, 가격은 경계가 핵심입니다.
