부산지방법원 2026타경10176. 부산진구 개금동 신개금엘지아파트 105동 23층 2304호입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권 있음”이 아닙니다. 임차권자 문희연은 임대차계약일이 2022.05.02., 확정일자 2022.05.19., 주민등록·점유개시일이 2022.06.30.이고, 보증금이 360,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.02.05.이므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 문희연)가 2026.06.16. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 문희연 임차권에 대해서는 배당계산상 부족액이 존재하더라도 매수인이 실질적으로 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 596 신개금엘지아파트 제105동 제23층 제2304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양대로300번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.99㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 내 23층 |
| 현장 확인 | 폐문 등으로 내부확인 불가 · 통상적인 상태를 상정해 평가 |
| 소유자 | 윤기원 · 2019.09.23. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 권리판단의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.02.05.입니다. 문희연의 주민등록·점유개시는 2022.06.30.로 그보다 앞서고, 확정일자도 2022.05.19.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기도 2024.07.22.에 완료됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문희연 | 건물 전유부분 전부 | 360,000,000원 | 2022.06.30 | 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
확약은 문희연 임차권에 한정해 적용합니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득도 ‘시세와 거의 동일’
동일 면적 84.99㎡의 최근 거래는 12건이고, 최근 12개월 거래는 7건입니다. 전체 12건 평균은 325,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 332,285,714원, 최신 거래는 2026.06. 332,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 20 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 354,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 24 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 15 | 343,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 23 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 7건 | 332,285,714원 |
확약 반영 후 실질취득가는 최저가와 같은 332,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 99.9%이고 최신 실거래 332,000,000원과 정확히 같습니다. 따라서 최근 시세보다 싸다고 평가할 정도의 할인폭은 없습니다. 전체 12건 평균 325,833,333원만 보면 101.9%로 오히려 높지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 가격은 현재 시장 수준에 거의 맞닿아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 문희연 보증금 | 360,000,000원 | 326,552,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 모델상 임차보증금 미배당액은 33,448,000원입니다. 그러나 2026.06.16. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력·잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 332,000,000원 | 33,448,000원 | 0원 | 332,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 265,600,000원 | 98,918,400원 | 0원 | 265,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 212,480,000원 | 151,294,720원 | 0원 | 212,480,000원 |
확약이 없었다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 제공된 시나리오에서도 신건 33,448,000원, 1회 유찰 시 98,918,400원, 2회 유찰 시 151,294,720원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 확약이 제출돼 해당 임차인 인수가 실질 0원으로 해소되므로, 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 낙찰가가 곧 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 개림초등학교 동측. 주위는 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 내 23층 2304호. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·난방·승강기설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 속하고, 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 규모. 동일 단지는 819세대, 준공일은 1999.04.03.이며 동일 면적 84.99㎡ 거래 표본이 확인됩니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능해 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다. 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 2026.06.16. 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문과 확약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 현재 을구 9번 주택임차권이 등기돼 있으므로 낙찰·배당 이후 실제 말소 처리 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 332,000,000원은 최근 12개월 평균 332,285,714원의 99.9%, 최신 거래 332,000,000원과 동일합니다. 시세 대비 충분한 할인폭을 전제로 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았으므로 내부 이용상황·관리상태를 현장조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 배당계산상 임차인 부족분은 33,448,000원이지만, 확약을 반영하면 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 자체보다 확약서가 핵심”
이 사건을 등기만 보면 보증금 360,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 신건 매각가에서 33,448,000원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.06.16. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리보다 남는 쟁점은 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 332,000,000원은 최근 12개월 평균 332,285,714원의 99.9%이고 최신 거래 332,000,000원과 동일합니다. 최근 거래 흐름도 +4.9%로 약세장은 아니지만, 신건에서 시세 대비 뚜렷한 할인도 없습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약이 있으니 신건에 바로 받아도 싼 물건”도 아닙니다. 확약 원문 확인은 필수, 가격 메리트는 별도 판단이 핵심입니다.
