부산지방법원 2026타경10179. 부산진구 초읍동 ‘노아의숲’ 3층 301호, 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층이며 전용면적은 44.42㎡입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라, 선순위 임차권의 법적 외형과 확약서의 효과를 분리해서 보는 것입니다.
임차권자 문혜진은 2019.07.01. 전입, 2019.06.18. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 138,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.08. 접수됐고, 이 사건의 말소기준으로 선언된 2026.01.30. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 등기 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 2026.05.11. 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10179 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 3층 301호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 월드컵대로435번길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택(도시형생활주택)) |
| 건물 / 전용 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 · 전용 44.42㎡ |
| 소유자 | 윤성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,378,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 말소기준권리는 데이터상 2026.01.30. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 문혜진의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.07.08. 등기이므로 원래는 매각으로 당연히 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 전입신고도 2019.07.01.로 앞서 있어 대항력도 인정됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문혜진 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2019.07.01. 2019.06.18. | 등기상 有 확약으로 포기 | 행사 배당요구 있음 | 확약 적용 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명, 문혜진입니다. 임차인 항목상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 “양도전: 임차인 문혜진”으로 표시되어 있고, 이 주택도시보증공사가 2026.05.11. 확약서를 제출했습니다.
확약이 없었다면 유찰 회차에 따라 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 남을 수 있습니다. 제공된 회차 계산상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 7,070,400원, 2회 유찰 시 33,416,320원입니다. 하지만 이번 확약은 바로 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로 문혜진 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 적용합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되지만, 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
노아의숲은 12세대, 2018.01.23. 사용승인된 공동주택입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 166,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 2025.08. 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 41.86㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.11 | 44.42㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 42.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 101.8%입니다. 최신 거래 158,000,000원보다도 높은 금액입니다. 더 중요한 점은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -3.5%라는 것입니다. 즉 전체 평균 166,000,000원만 보고 “감정가와 비슷하다”고 판단하기보다, 최근 가격대가 낮아지고 있다는 점을 우선 반영해야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰된 신건이라, 권리상 확약이 확인됐다는 이유만으로 가격까지 후하게 볼 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 문혜진 보증금(우선변제) | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,378,216원 | 25,862,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 144,378,216원 중 25,862,000원이 배당되고 118,516,216원이 미배당됩니다. 문혜진 보증금은 138,000,000원 전액 배당되는 계산이며 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 133,600,000원 | 7,070,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 106,880,000원 | 33,416,320원 | 0원 |
위 7,070,400원과 33,416,320원은 선순위 임차보증금의 미배당분을 기계적으로 인수한다고 보았을 때의 회차별 금액입니다. 그러나 이번 사건은 2026.05.11. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기했으므로 문혜진 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시 실제 취득원가를 계산할 때 이 임차권의 미배당액을 다시 더해 이중 반영해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초읍초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·공동현관기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 12m 및 북서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역이 저촉되고 기타도로시설에 접합니다. 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 노아의숲은 12세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 최근 추세는 -3.5%로 가격 협상력과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 확약의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수는 0원이지만 실제 말소 진행 방식과 필요한 서류가 매각 후 문제없이 이어지는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 101.8%로 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -3.5%이므로 전체 평균 166,000,000원만 보고 입찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시 이중계산 금지. 1회·2회 유찰 시 표시되는 룰상 인수액 7,070,400원·33,416,320원은 확약 적용 전 계산입니다. 확약 적용 시 문혜진 관련 실질 인수액은 0원입니다.
- 배당·세금 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 138,000,000원의 선순위 임차권이 있는 사건입니다. 하지만 2026.05.11. 확약이 핵심 변수가 되어, 해당 임차권은 우선변제만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 구조로 바뀌었습니다. 그래서 권리 측면의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 101.8%이고 최신 거래는 158,000,000원, 최근 추세는 -3.5%입니다. 전체 평균 166,000,000원과 비슷하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만 신건 가격 메리트는 부족한 다세대라는 것이 이 사건의 결론입니다.
