부산지방법원 2026타경10207. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 12층 비-1208호, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부의 핵심은 2019.10.08 설정된 우리은행 근저당권 91,800,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
실제 임차인은 구나경 1명입니다. 임대차계약일은 2022.12.02, 점유개시일은 2022.12.22, 주민등록일은 2022.12.23, 확정일자는 2022.12.02이며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 말소기준 2019.10.08보다 주민등록이 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 2024.07.18로 후순위입니다. 예상배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 비-1208호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하3층 지상19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (주식회사대동레미안에서 2019.10.07 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 인수되지 않는다
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 91,800,000원입니다. 2024.07.18 구나경의 주택임차권, 2024.12.02 부산진구 압류, 2025.03.13 국 압류, 2026.02.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 구나경의 주민등록도 2022.12.23이므로 말소기준보다 후순위이고 대항력이 없습니다.
한편 갑구에는 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으며 원인은 2017.11.07 민간임대주택 등록입니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 원본 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 계약 / 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구나경 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 60,000,000원 차임 220,000원 | 계약 2022.12.02 점유 2022.12.22 전입 2022.12.23 확정 2022.12.02 임차권등기 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 7건입니다. 다만 실거래 표본 면적은 32.25㎡이고 본건 시세매칭 기준면적은 27.5965㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 아래 가격은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 시장 방향성을 확인하는 참고치로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고 현재 최저가는 그 평균의 82.8%입니다. 그러나 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 2023~2024년에는 165,000,000원~220,000,000원 거래가 있었지만, 가장 최근인 2026.06 거래는 135,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 135,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -34.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,132,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 151,800,000원이 전액 배당되는 시나리오이고, 잔여 7,132,000원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 24,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 50,371,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 중소규모 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1·2호선 서면역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층 건물의 12층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북서측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m)·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 144세대, 2019.04.05 준공. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 면적 불일치 주의. 실거래 표본 32.25㎡와 본건 시세매칭 기준면적 27.5965㎡가 다르므로 단순 평면 비교를 피해야 합니다.
- 임차권 확인. 실제 임차인 구나경 1명, 보증금 60,000,000원. 전입 2022.12.23로 말소기준 2019.10.08 이후이므로 대항력 없음입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.05.18 민간임대주택등기가 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 162,000,000원, 1회 유찰 129,600,000원, 2회 유찰 103,680,000원 시나리오를 가격 기준으로 비교할 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기된 구나경의 점유관계와 현재 인도상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 신건에서 보류
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.10.08 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 구나경의 전입은 2022.12.23으로 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 정반대입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 가장 최근 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 120.0%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보이지만, 그것은 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원대 고가 거래의 영향을 크게 받은 수치입니다. 여기에 실거래 표본 면적도 본건과 일치하지 않습니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 싸다”가 아니라, 최신 거래와 면적 차이를 함께 확인하면서 유찰 여부를 지켜봐야 하는 가격 중심의 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
