부산지방법원 2026타경10208. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1007호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 ‘비’는 현지에서 102동으로 불립니다. 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 등기상 핵심 기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다.

임차인 박지원은 보증금 60,000,000원으로 2020.03.16 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.07.12 임차권등기를 마쳤습니다. 하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 즉 권리상 가격이 내려가도 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 승계는 없다

권리분석의 기준점은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 임차인 박지원의 전입·점유·확정일자 2020.03.16은 이보다 뒤입니다. 이후의 임차권등기, 부산진구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.

임차인 분석

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다

대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래입니다. 다만 대상면적은 28.1317㎡이고, 아래 거래 표본은 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 직접 비교에는 보수적인 해석이 필요합니다.

전체 거래 평균은 195,714,285원이고 최저가 157,000,000원은 이 평균의 80.2%로 보입니다. 그러나 이 숫자만 보면 안 됩니다. 전체 평균에는 2023년과 2024년의 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 2026.06 · 135,000,000원입니다.

현재 신건에서 매수인 인수는 0원이므로 실질취득도 157,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 116.3%입니다. 게다가 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -34.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 할인율만 근거로 현재 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 청구 합계 152,400,000원이 전액 배당되는 시나리오이며 소유자 잔여는 1,602,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설·공동주택·업무시설·주상용 건물·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.04.05 사용승인된 144세대 대동레미안센트럴시티이며, 위생·소화전·승강기·공동현관문·주차타워·가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
• 환금성. 확인 거래는 7건이고 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 -34.4%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.0회라 과거 고가 거래보다 최신 가격 흐름을 우선해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 현재 실질취득 157,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 116.3%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 면적 불일치 확인. 대상면적은 28.1317㎡인데 확인된 실거래는 32.25㎡입니다. 호실별 면적·층·내부상태를 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 임차인 명도 확인. 박지원은 대항력은 없지만 보증금 60,000,000원, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 관련 서류의 현재 상태를 원본에서 다시 확인하세요.
• 동 표시 주의. 공부상 ‘비’는 현지에서 ‘102동’으로 불리므로 현장확인과 호실 특정 시 혼동하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원이며 양쪽 모두 매수인 인수는 0원입니다. 현재 신건과 유찰 후 가격성은 별도로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”

이 물건은 임차인이 있다는 사실만 보고 겁낼 물건은 아닙니다. 말소기준이 2019.10.08이고 박지원의 전입·확정일자는 2020.03.16이므로 대항력이 없으며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 실질취득은 신건 최저가와 같은 157,000,000원입니다.

하지만 바로 그 실질취득액이 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 116.3%이고, 가격 추세는 -34.4%입니다. 과거 전체 평균 195,714,285원과 비교하면 저렴해 보이지만, 정확도 높은 가격 판단은 최근 시장을 우선해야 합니다. 게다가 비교 거래 면적 32.25㎡와 대상면적 28.1317㎡도 일치하지 않습니다. 권리 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족한 오피스텔. 현재 회차에서는 권리보다 가격을 이유로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.