💰 최저 158,000,000원 📉 최근시세 135,000,000원 ⚠️ 최근시세 대비 117.0% 🛡️ 매수인 인수 0원
부산지방법원 2026타경10209. 부산 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 4층 비-408호 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 이후 김보슬 임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김보슬의 주민등록일은 2022.09.02.로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구도 접수돼 있으며 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 158,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 135,000,000원, 최신 거래도 135,000,000원입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 최근 가격 추세가 -34.4%이고 현재 최저가가 최근 시세의 117.0%이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-408호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지상19층, 지하3층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 금전 인수 0원
최초 소유권보존은 2019.04.24. 주식회사대동레미안 명의였고, 2019.10.10. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다. 2019.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보슬 | 전유부분 전부 | 2022.09.02 | 2022.08.18 | 60,000,000원 | 2024.07.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김보슬의 임대차계약일은 2022.08.17., 점유개시일은 2022.08.31., 주민등록일은 2022.09.02.입니다. 모두 말소기준권리인 2019.10.08.보다 뒤에 위치하므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2024.07.17. 접수됐고 배당요구도 접수됐습니다. 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없으며 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 135,000,000원
대동레미안센트럴시티 실거래 7건은 아래와 같습니다. 다만 비교 실거래 면적은 32.25㎡이고 대상 비교면적은 27.5965㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대 가격을 그대로 동일 물건 시세로 단정하기보다, 가격 방향성과 신건 가격 수준을 점검하는 자료로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
전체 평균은 195,714,285원이지만 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.06. 거래가는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원, 최근 대비 과거 가격 추세는 -34.4%입니다. 현재 최저가 158,000,000원은 최근 시세의 117.0%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,988,000원 |
현재 회차 158,000,000원 가정에서는 채권자 청구총액 150,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 4,988,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 26,169,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 51,095,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지상19층·지하3층 건물이며 개별난방·급배수·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 15m, 북측으로 약 7m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 규모. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 준공일은 2019.04.05입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 158,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 117.0%입니다. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 가격 추세가 -34.4%입니다. 과거 고가 거래만 보고 신건을 저평가 구간으로 판단하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 비교 실거래는 32.25㎡이고 대상 비교면적은 27.5965㎡로 일치하지 않습니다. 동일 조건의 추가 거래 확인이 중요합니다.
- 임차권 확인. 김보슬의 보증금은 60,000,000원이며 전입일 2022.09.02.로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 표시 대조. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있으므로 현장과 공부 표시를 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 낮은 부담, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 김보슬 임차인은 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 신건 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 117.0%입니다. 최근 가격 추세는 -34.4%이고, 최근 12개월 표본은 1건이며 비교 면적도 일치하지 않습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 오피스텔입니다. 1회 유찰 시 126,400,000원, 2회 유찰 시 101,120,000원 시나리오와 추가 실거래를 함께 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
