부산지방법원 2026타경10210. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1309호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 공부상 ‘비’가 현칭 ‘102동’이라고 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 96,000,000원입니다. 이후 임차권·압류·강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 위치하고, 임차권자 오예주의 전입일도 2021.05.25.로 말소기준일보다 늦습니다.
따라서 이 사건은 임차보증금 60,000,000원이라는 숫자만 보고 ‘보증금을 떠안는 물건’으로 볼 사안이 아닙니다. 오예주의 임차권은 배당요구가 접수돼 있고 대항력은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 가격은 최신 실거래와 큰 차이를 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1309호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 29.848㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 제13층 제비-1309호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
2019.04.24. 해운대농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 우리은행 96,000,000원 근저당입니다. 이후 오예주의 주택임차권등기, 부산진구·국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오예주 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.05.25 | 2021.04.29 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 계상된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 비교 거래는 전용 32.25㎡ 기준 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.06 · 13층 · 135,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
현재 최저가 174,000,000원은 전체 7건 평균의 88.9%입니다. 하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이며, 최저가 174,000,000원은 그 금액의 128.9%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 흐름도 -34.4%로 하락하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,764,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 156,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 14,764,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 174,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 19,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 46,999,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 139,200,000원으로 내려가 최신 거래 135,000,000원에 근접하고, 2회 유찰 시에는 111,360,000원입니다. 중요한 점은 미배당 채권이 생기더라도 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이라는 것입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리비용이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며 공동주택, 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상황은 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 등 소방·기계식 주차·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공입니다.
- 경매지표. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 입찰가 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 임차권 확인. 오예주 임차권은 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본 서류를 함께 대조하세요.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘비’와 현칭 ‘102동’ 표기가 함께 존재하므로 현장·공부·매각물건명세서의 호수 표시를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 최근 시세 이상”
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 오예주의 임차보증금 60,000,000원이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 그대로 전가되는 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 가격 측면에서는 보수적으로 봐야 합니다. 감정가이자 현재 실질취득액 174,000,000원은 최신 거래 135,000,000원의 128.9%이고, 최근 거래 흐름도 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 ‘싸다’고 판단하기 어려운 이유입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 권리 인수보다 최근 하락한 시세와 유찰 이후 가격을 중심으로 판단해야 합니다.
