부산지방법원 2025타경747. 해운대구 반여동 센텀롯데캐슬2차 212동 22층 2203호 아파트입니다. 동일 평형 실거래 대상면적은 84.97㎡이고, 건물은 25층 중 22층입니다. 소유자 강위수는 2018.01.30. 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 신건 최저가 340,000,000원이 최근 12개월 평균 336,458,333원보다 높습니다. 최신 거래는 2026.08. 315,000,000원이고, 같은 22층 거래도 2026.08. 343,000,000원, 2026.07. 322,000,000원이 확인됩니다. 즉 340,000,000원은 거래 범위 안에는 있지만 최근 평균이나 최신 거래 대비 할인된 가격은 아닙니다.
권리 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 정우현은 2024.05.29. 전입했고, 배당요구는 2025.10.02. 접수됐습니다. 말소기준권리로 산정된 신용보증기금 가압류는 2024.09.26.이므로 전입일이 더 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 표시하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경747 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1660 센텀롯데캐슬2차 212동 22층 2203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.97㎡ · 25층 중 22층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강위수 · 2018.01.30. 거래가 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 328,074,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 최우선
권리분석의 기준으로 산정된 권리는 2024.09.26. 신용보증기금 가압류 92,224,993원입니다. 이후 2024.12.20. 울산신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025.09.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정우현 | 미상 | 2024.05.29. | 미상 | 미상 | 2025.10.02. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
정우현은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금 자체가 미상이므로 배당으로 전액 소진되는지, 일부가 낙찰자에게 승계되는지는 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음
센텀롯데캐슬2차는 1,165세대, 2005.02.24. 준공 단지입니다. 동일 평형 84.97㎡의 최근 12건 평균은 336,458,333원입니다. 신건 최저가 340,000,000원은 이 평균의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 22 | 343,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 322,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 8 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 8 | 344,500,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 348,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 322,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 336,458,333원 |
최근 거래 범위는 315,000,000원~350,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 315,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 동일 22층도 322,000,000원과 343,000,000원이 모두 확인돼 개별 상태에 따른 편차가 있지만, 적어도 340,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 92,224,993원 | 92,224,993원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,215,007원 |
위 예상배당은 집행비용 5,560,000원, 신용보증기금 92,224,993원, 울산신용보증재단 20,000,000원을 반영한 계산입니다. 정우현의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당액·소유자 잔여액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 중소형 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성된 일반주택지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 22층 2203호이며, 급배수·위생·소화전·엘리베이터·도시가스 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북서하향 완경사지를 계단식으로 조성한 아파트 부지이며 북동측 중로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고, 공시지가는 2,253,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 정우현의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 신건 340,000,000원은 최근 12개월 평균 336,458,333원의 101.1%이며 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다.
- 동일층 비교. 22층 거래가 322,000,000원과 343,000,000원으로 확인되므로 내부 상태·향 등 개별 조건 확인이 중요합니다.
- 유찰가 착시 경계. 272,000,000원 또는 217,600,000원으로 내려가더라도 임차인 인수금이 발생하면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차보증금을 확인해야 한다
이 사건은 신건 340,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 336,458,333원보다 높아 가격 메리트가 없는 출발점입니다. 최신 거래 315,000,000원과 비교해도 높습니다. 여기에 2024.05.29. 전입한 정우현의 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 단순합니다. 가격은 보류, 권리는 확인 필요. 유찰 여부보다 먼저 임차보증금과 확정일자를 확인해 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 최근 실거래와 비교해 응찰가를 정할 수 있습니다.
