부산지방법원 2026타경10211. 대동레미안센트럴시티 16층 비-1608호로, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 91,800,000원입니다. 2020.12.16. 전입한 성춘금의 임차권은 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.
하지만 이 물건에서 권리보다 더 큰 문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 160,000,000원인데, 비교 가능한 거래 자료의 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 118.5%이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 34.4% 낮아진 추세입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 싸 보이지만, 과거 2억원대 거래가 섞인 평균이므로 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 대상 면적 | 27.5965㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,721,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
최초 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019.10.08. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 91,800,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성춘금 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.12.16 / 2020.12.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
성춘금의 임대차계약일은 2020.12.04., 점유개시일은 2020.12.15., 주민등록일과 확정일자는 2020.12.16.이며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.25. 접수됐고 배당요구도 같은 날짜로 확인됩니다. 그러나 전입일이 말소기준권리인 2019.10.08.보다 뒤이므로 대항력은 없으며 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 신건은 1.60억
대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공입니다. 다만 대상 면적은 27.5965㎡이고 아래 실거래 표본은 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 동일 호형 시세로 단정할 수는 없지만, 제공된 최근 거래 흐름을 판단하는 지표로는 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 이는 2023~2024년의 2억원대 고가 거래가 포함된 값입니다. 반면 가장 최신인 2026.06. 거래는 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -34.4%로 하락했고, 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.5%입니다. 따라서 전체 평균 대비 81.8%라는 숫자만으로 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 67,721,705원 | 65,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 160,000,000원 가정 시 총 채권액 159,521,705원 중 156,960,000원이 배당되고, 미배당은 2,561,705원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 2,561,705원 | 65,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 34,113,705원 | 33,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 59,355,305원 | 8,366,400원 | 0원 |
이 사건은 가격이 내려가도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다. 1회 유찰 시 실질취득은 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원으로 그대로 낮아집니다. 제공된 최신 거래 135,000,000원과 단순 비교하면 신건 160,000,000원보다 1회 유찰 가격 128,000,000원이 가격상 더 보수적인 구간입니다. 다만 비교 실거래 면적이 대상 면적과 다르므로 실제 응찰가 결정 전 면적별 시세 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교·오피스텔·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 서면역과 2호선 서면역·부암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 16층이며, 위생·급배수·승강기·소화·도시가스 개별난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 144세대 규모이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 5.56%입니다. 최근 실거래 추세도 -34.4%로 약세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 160,000,000원은 최근 시세의 118.5%입니다. 신건이 싸다는 전제는 성립하지 않습니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 호실 실거래를 추가 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 성춘금은 대항력 없음으로 분석되지만 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서 기재를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구의 민간임대주택등기 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 신건 가격은 무겁다”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 임차권자 성춘금은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 낙찰자가 60,000,000원 보증금을 떠안는 사건이 아닙니다. 하지만 신건 실질취득액 160,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 게다가 제공된 실거래 표본 면적은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 회차를 ‘저가 매수 기회’로 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건은 신건 최저가 자체보다 최근 시세와 면적 차이, 민간임대주택등기의 현재 효력을 확인하는 것이 더 중요합니다.
