부산지방법원 2025타경753. 해운대구 우동 ‘센텀경동리인’ 103동 1층 101호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 580,000,000원으로 같고, 매각기일은 2026.09.07입니다. 현재 소유자는 김기영이며, 등기부상 2018.06.18 하나은행 근저당권 338,800,000원이 말소기준입니다. 이후 남아 있는 하나은행·우리은행·현대해상화재보험의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’이라는 숫자만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지에 대한 을구 1번 구분지상권(2018.06.11 접수 제42405호)은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 금전채무를 추가로 떠안는 구조는 아니지만, 낙찰 후에도 존속하는 토지 권리가 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경753 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1543 센텀경동리인 103동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 면적 82.0093㎡ · 지상21층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김기영 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 580,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 405,360,088원 |
| 말소기준 | 2018.06.18. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 338,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당은 소멸, 토지 구분지상권은 인수
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제나 낙찰자의 미배당 보증금 인수 문제는 없습니다. 등기부상 2018.06.18 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 2020.06.08 하나은행 95,700,000원, 2021.08.25 우리은행 120,000,000원, 2022.01.20 현대해상화재보험 120,000,000원의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 거래보다 높다
센텀경동리인의 최근 실거래 12건 평균은 605,750,000원입니다. 신건 최저가 580,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%로 평균값보다는 25,750,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026.08의 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 20 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 82.67㎡ | 3 | 573,000,000원 |
| 2026.05 | 82.78㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 82.78㎡ | 1 | 548,000,000원 |
| 2026.05 | 82.67㎡ | 11 | 560,000,000원 |
| 2026.04 | 82.78㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2026.04 | 82.67㎡ | 13 | 588,000,000원 |
| 2026.02 | 82.01㎡ | 6 | 582,000,000원 |
| 2026.02 | 82.78㎡ | 6 | 578,000,000원 |
| 2026.02 | 82.78㎡ | 12 | 625,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 16 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 83.0㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 605,750,000원 |
거래 범위는 548,000,000원~740,000,000원으로 넓습니다. 특히 본건과 같은 1층 거래가 2026.05에 548,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 단지 전체 평균만 보면 신건 최저가가 95.7%로 낮아 보이지만, 층 조건까지 놓고 보면 최저가 580,000,000원이 이미 확인된 1층 거래보다 32,000,000원 높습니다. 신건 가격에 강한 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,200,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 338,800,000원 | 338,800,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 95,700,000원 | 95,700,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 17,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 674,500,000원 중 571,800,000원이 배당되고, 102,700,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 토지 구분지상권은 별도로 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상21층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 부산지하철 2호선 벡스코역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 벡스코역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 일반철도 및 철도보호지구 저촉 사항이 확인됩니다.
- 토지. 완경사지 내 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,843,000원/㎡입니다.
- 단지. 센텀경동리인 232세대, 사용승인일 2018.02.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수되므로 설정 목적·범위·기간을 매각물건명세서와 토지 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 1층 가격 비교. 최근 1층 실거래 548,000,000원과 신건 최저가 580,000,000원을 직접 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 평균의 착시 경계. 단지 최근 평균 605,750,000원에는 700,000,000원·740,000,000원의 고층 거래도 포함돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 일반철도·철도보호지구 저촉 등 토지이용계획상 제한 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 평균보다 낮은 가격보다 ‘인수 권리’가 먼저다
이 물건은 임차인이 없고 후순위 담보권도 매각으로 정리돼 금전 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 최저가 580,000,000원도 최근 12개월 평균 605,750,000원의 95.7%라 단지 평균보다는 낮습니다. 하지만 본건과 같은 1층에서 548,000,000원 거래가 확인되고, 무엇보다 토지 구분지상권이 낙찰 후에도 존속합니다. 따라서 핵심은 ‘평균보다 4.3% 낮다’가 아니라 1층 가격의 적정성과 인수하는 구분지상권의 실질 영향입니다. 권리 원문을 확인하기 전에는 단순한 안전형 경매로 분류하기 어렵습니다.
