부산지방법원 2026타경10212. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-707호입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 말소기준은 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 말소기준 뒤에는 김민규 임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 것은 현재 가격입니다. 신건 최저가 172,000,000원은 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 크게 웃돕니다. 데이터상 최저가가 최근 시세의 127.4%이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4% 하락했습니다. 전체 7건 평균 195,714,285원은 과거 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함된 수치라 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-707호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 공동주택 용도 · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,721,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 김민규의 임차권등기는 2024.07.15.로 그 뒤에 있고, 전입신고 역시 2021.06.16.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 확인됩니다. 따라서 임차보증금 60,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민규 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.06.16 / 2021.05.31 | 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 거래 표본은 32.25㎡이고 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가 자체도 참고치로 봐야 합니다. 그럼에도 가격 방향은 분명합니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 135,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
전체 평균만 보면 최저가 1.72억은 87.9% 수준이지만, 이는 현재 시장을 잘못 읽게 할 수 있습니다. 최신 거래 1.35억과 최근 12개월 평균 1.35억을 기준으로 보면 최저가는 127.4%입니다. 최근 구간이 과거보다 34.4% 낮아진 하락 추세인 만큼 이 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,721,705원 | 67,721,705원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,670,295원 |
신건 172,000,000원 가정에서는 채권자 청구 160,121,705원이 전액 배당되고 소유자 잔여 8,670,295원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 172,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 137,600,000원 | 25,248,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,080,000원 | 52,382,825원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 미배당 채권이 늘더라도 그 부족액이 김민규 임차보증금 형태로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 현재 신건 1.72억은 최근 시세 1.35억보다 높아, 가격만 놓고 보면 유찰 여부가 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1·2호선 서면역 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·주상용건물·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 서면역과 시내버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택 용도이나 현장조사 당시 폐문 등으로 내부 확인이 불가능해 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·난방·승강기·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 144세대, 사용승인 2019.04.05.이며 경매 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래보다 -34.4% 낮습니다. 과거 200,000,000원 이상 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 거래 표본은 32.25㎡이고 비교 대상 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 직접 비교 시 보수적으로 접근해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김민규 보증금 60,000,000원은 대항력 없음으로 파악되지만 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 공부상 동 표시 확인. 매각물건명세서 비고상 공부의 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김민규 임차권은 그 뒤이며 전입도 뒤라 대항력 없음입니다. 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 172,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 127.4%이고, 최근 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 144세대 규모, 5.56%의 낙찰률, 비교 거래의 면적 불일치와 내부 확인 불가까지 겹쳐 있어 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
