부산지방법원 2026타경10213. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1907호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가상 전용면적 기준은 28.1317㎡이며, 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019년 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다.
현재 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 94,200,000원입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 들어온 황인영의 주택임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1907호 |
| 공부상 표시 | ‘비’ · 현칭 ‘102동’ |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.1317㎡ · 지상19층 중 19층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 황인영의 임대차계약일은 2021.02.10., 주민등록·점유개시일은 2021.03.08.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 임차보증금 30,000,000원이 있더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 범위 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2021.03.08 / 2021.02.10 | 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
갑구에는 2022.05.18. 민간임대주택등기도 존재하며, 등기 내용상 민간임대주택 등록일은 2017.11.07.입니다. 해당 등기의 구체적인 내용은 권리 타임라인과 함께 원문 대조가 필요한 확인 항목입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 거래 표본은 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 표면적으로만 보면 최저가 162,000,000원이 전체 평균의 82.8%입니다. 하지만 과거에는 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
최근 12개월 거래는 1건으로 평균 135,000,000원, 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 이 최근 시세의 120.0%입니다. 또한 최근 구간과 이전 거래의 가격 추세가 -34.4%로 내려와 있어, 전체 평균 195,714,285원만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 94,200,000원 | 94,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,732,000원 |
신건 162,000,000원 기준 채권자 청구액 124,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 34,732,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회부터 가격 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 124,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 124,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 22,771,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 129,600,000원으로 내려가면서도 채권자 청구액은 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 103,680,000원으로 내려가고 채권자 미배당액이 22,771,520원 발생하지만, 임차인의 대항력이 없으므로 그 미배당이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 환승역인 서면역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층~지상19층 건물의 19층 비-1907호이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 144세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -34.4%입니다. 신건 162,000,000원을 과거 고가 거래와 단순 비교하지 않는 것이 핵심입니다.
- 면적 차이 확인. 대상은 28.1317㎡, 실거래 표본은 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 황인영의 임차권등기 보증금은 30,000,000원이고 대항력은 없으며, 배당요구일은 2024.07.18.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하고 내용상 등록일은 2017.11.07.입니다.
- 회차별 가격 비교. 신건 162,000,000원, 1회 유찰 129,600,000원, 2회 유찰 103,680,000원의 구조를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 황인영의 임차권등기가 있지만 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별도의 문제입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 120.0%이며 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 거래를 우선하면 신건은 가격 메리트가 약합니다.
여기에 대상 전용면적 28.1317㎡와 거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않는다는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차 162,000,000원보다 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 내려가는 시나리오를 함께 놓고 최근 시세와 다시 비교하는 접근이 더 보수적입니다.
