부산지방법원 2025타경762. 해운대구 우동 해운대라뮤에뜨 12층 1215호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 생활숙박시설로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기 권리의 기준점은 2015.08.24 설정된 부산은행 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드·현대카드·롯데카드 가압류, 국가 압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 말소기준이 명확하고 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정상 생활숙박시설 이용 물건이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 “인수 0원”과 별개로 실제 점유관계와 명도상태를 확인하는 절차가 중요합니다. 또 실거래 비교자료가 없어 감정가 112,000,000원의 시장가격 적정성은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경762 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 539-10 해운대라뮤에뜨 12층 1215호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로 620 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 42층 건물 내 12층 1215호 |
| 소유자 | 최서정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 118,227,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.08.24 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이고 채무자는 최서정입니다. 이후 삼성카드 가압류 5,021,305원, 현대카드 가압류 19,841,374원, 롯데카드 가압류 16,033,856원, 국가 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.10.17 해운대구 압류는 2024.08.22 해제로 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’ 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 신건 112,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 112,000,000원 | 69,264,535원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 89,600,000원 | 91,309,335원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 71,680,000원 | 108,906,775원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 69,264,535원에서 91,309,335원, 108,906,775원으로 커지지만 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락은 채권자의 회수액을 줄이는 구조이지, 제시된 배당구조에서는 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 138,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,021,305원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 19,841,374원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,033,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 178,896,535원, 채권자 예상배당액은 109,632,000원, 미배당액은 69,264,535원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 해운대역 남측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·판매시설·호텔·오피스텔·해운대역사공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 해운대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중이며, 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 도로. 북서측 약 30M, 북동측 약 28M, 남동측 약 12M, 남서측 약 15M 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 4,314.2㎡, 공시지가는 18,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구· 중점경관관리구역 등에 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업·숙박 이용 상태와 인도 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 및 매각물건명세서에는 생활숙박시설 이용으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 최근 거래자료가 없어 신건 112,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 69,264,535원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 권리만 보면 기준점이 분명합니다. 부산은행의 2015.08.24 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 물건의 실제 이용상태는 생활숙박시설이고 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 없어 112,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 명확하지만, 점유·이용상태와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
