부산지방법원 2026타경10214. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 비-504호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부에는 2019.04.24 주식회사대동레미안 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2019.10.10 주식회사디알종합건설로 상호가 변경됐습니다. 2019.04.24 남부산농업협동조합의 6,000,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.08 주식회사우리은행 근저당권 91,200,000원입니다.
임차권자 안홍길은 2021.06.10 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았지만, 말소기준인 2019.10.08보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 없고, 2024.07.17 등기된 60,000,000원 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당요구도 2024.07.17 접수돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 단정하지 않고, 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-504호 |
| 현칭 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ · 제102동 제5층 제504호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 시세 분석 기준 면적 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 · 종전 명칭 주식회사대동레미안 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안홍길 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.06.10 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 안홍길 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2019.10.08 이후인 2021.06.10이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 60,000,000원이고 임차권등기는 2024.07.17 접수됐으나, 등기부상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 계산상 매수인의 보증금 승계는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 160,000,000원이 높다
대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 시세 자료의 본건 분석 기준 면적은 28.1317㎡인데, 확인되는 실거래 표본은 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 과거 거래는 참고자료로만 보되, 가격 판단에서는 가장 최근 거래와 최근 12개월 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 2023년·2024년의 200,000,000원·210,000,000원· 220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 2026.06 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 160,000,000원, 최근 시세 대비 118.5%입니다. 더구나 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 하락한 흐름이어서, 전체 평균 195,714,285원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,760,000원 |
160,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,760,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 160,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 25,792,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 51,033,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층 건물의 제5층 제504호입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 144세대 오피스텔이고 최근 확인 거래는 2026.06 135,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 변화가 -34.4%이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 현재 실질취득은 그 기준의 118.5%입니다.
- 면적 차이 반영. 실거래 표본은 32.25㎡이고 본건 시세 분석 기준 면적은 28.1317㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 과거 고가 거래를 그대로 본건 가치로 적용하지 마세요.
- 임차인 확인. 안홍길의 대항력은 없고 계산상 인수액은 0원이지만, 배당요구와 임차권등기 처리 상태를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 현칭 확인. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있으므로 현장과 집합건축물 관련 표시를 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 안홍길의 전입일은 말소기준보다 늦고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격 쪽은 반대입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 160,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 오피스텔이라는 용도, 실거래 면적 불일치, 민간임대주택등기 확인사항까지 감안하면 신건에서 서둘러 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다. 권리는 통과지만 가격은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
