부산지방법원 2025타경772. 일광읍 이지더원1차오션포레 105동 6층 601호 아파트입니다. 소유자 나지영은 2018.09.10 매매를 원인으로 2020.06.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 284,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 235,200,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 농협은행 근저당 72,000,000원·84,000,000원과 경매개시결정, 신용보증기금·신한카드 가압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기상 매수인이 떠안을 권리는 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경772 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 105동 6층601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.6231㎡ · 24층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 나지영 · 거래가액 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 335,822,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 이지더원1차오션포레 · 653세대 · 2020.03.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2020.06.23 농협은행주식회사 근저당 235,200,000원입니다. 2021.10.05 설정된 72,000,000원 근저당과 2022.04.18 설정된 84,000,000원 근저당 역시 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2025.09.25 임의경매개시결정, 2025.10.14 신용보증기금 가압류 12,799,034원, 2025.11.18 신한카드 주식회사 가압류 15,231,895원도 모두 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 평균 96.9%, 하지만 최신 거래보다 높다
이지더원1차오션포레 동일면적 59.62㎡의 최근 실거래 12건 평균은 319,875,000원입니다. 신건 최저가 310,000,000원은 이 평균의 96.9%입니다. 다만 가장 최신인 2026.08 거래 중에는 283,000,000원 거래가 확인돼, 최근 평균만 보고 현재 최저가를 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 18 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 17 | 342,500,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 12 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 319,875,000원 |
최근 12건 범위는 283,000,000원~342,500,000원으로 폭이 큽니다. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 평균보다 낮은 위치지만, 2026.08 최신 거래 283,000,000원보다 높은 가격입니다. 따라서 이 물건의 가격 평가는 “평균 대비 소폭 낮지만 최신 저가거래까지 감안하면 신건 할인폭은 제한적”으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 69,660,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 12,799,034원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,231,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 419,230,929원 중 예상배당 304,860,000원, 미배당 114,370,929원입니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 114,370,929원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 175,502,929원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 224,408,529원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 유찰은 권리 위험이 커지는 문제가 아니라 가격 변화의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광초등학교 서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 6층 601호이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 동측으로 중로와 접합니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 이지더원1차오션포레는 653세대, 2020.03.27 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.06.23 을구 1번 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대차관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 가격 비교. 최저가 310,000,000원은 최근 평균의 96.9%지만 최신 거래 283,000,000원보다 높으므로 평균만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 층별 거래 비교. 최근 동일면적 거래는 1층부터 22층까지 283,000,000원~342,500,000원으로 편차가 큽니다. 6층 601호의 상태·향·내부 컨디션을 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 114,370,929원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자 미배당’과 ‘매수인 승계’를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 혼합 신호”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2020.06.23 농협은행 근저당이 말소기준이고 뒤에 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 310,000,000원은 최근 12개월 평균 319,875,000원의 96.9%로 평균보다 낮지만, 최신 2026.08 거래 283,000,000원보다 높습니다. 따라서 권리는 합격, 신건 가격은 개별 호수와 최신 거래를 더 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
