부산지방법원 2026타경10215. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 17층 비-1709호, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2019.10.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 임차권·압류·경매개시결정 등이 이어졌고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 접근하면 판단이 왜곡됩니다. 최근 거래는 2026.06. 135,000,000원인데 신건 최저가는 173,000,000원입니다. 과거 거래까지 모두 섞은 전체 평균 195,714,285원과 비교하면 최저가가 88.4%처럼 보이지만, 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 오히려 128.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -34.4%로 하락 방향이므로, 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1709호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상19층 내 17층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류, 김민주의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2023.04.10 | 2024.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
김민주의 임대차계약일은 2023.04.05., 전입 및 점유개시일은 2023.04.10., 확정일자는 2024.07.08., 임차권등기일은 2024.07.19.입니다. 말소기준일 2019.10.08.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 확인되며, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래는 7건입니다. 과거 거래는 200,000,000원~220,000,000원 수준도 있었지만, 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
전체 평균 195,714,285원만 놓고 보면 최저가가 전체 평균의 88.4%라 싸 보입니다. 그러나 최근 시세 판단에서는 그 해석을 버려야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 신건 최저가 173,000,000원은 그 가격의 128.1%입니다. 최근과 과거 거래의 비교 추세 역시 -34.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 73,778,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 216,000,000원 중 169,778,000원이 배당되고 미배당은 46,222,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 46,222,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 80,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 107,630,080원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 138,400,000원으로 내려가지만 최신 거래 135,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 110,720,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 이 물건의 가격 판단은 권리 인수액이 아니라 실거래와 유찰 회차가 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합, 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 토지는 주상복합 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 건물. 2019.04.05. 준공, 총 144세대이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래에 과도한 비중을 두지 마세요.
- 임차인. 김민주의 보증금은 120,000,000원이지만 대항력이 없어 제공 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 회차 판단. 1회 유찰 가격 138,400,000원도 최신 거래 135,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격은 110,720,000원입니다.
- 표시 대조. 공부상 ‘비’가 현칭 ‘102동’이라는 매각물건명세서 비고를 현장과 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 임차보증금 120,000,000원이 보여도 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 임차인의 전입이 2019.10.08. 말소기준보다 늦고, 제공된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 쪽 핵심 위험은 제한적입니다.
반면 가격은 명확히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득 173,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 128.1%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 전체 평균 195,714,285원만 보면 할인처럼 보이지만 현재 시장과는 괴리가 큽니다. 인수는 0원, 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리분석보다 유찰 이후 실거래와의 가격 정합성입니다.
