부산지방법원 2026타경10216. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 16층 비-1606호, 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인 자체가 없는 물건은 아닙니다. 하정은이 전유부분 전부에 대해 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권을 등기했고 배당요구도 했습니다. 임대차계약일은 2019.10.28., 확정일자는 2019.10.29., 점유개시는 2019.11.16., 주민등록일자는 2019.11.18.로 모두 말소기준권리인 2019.10.08.보다 뒤입니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 비-1606호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 28.1317㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용됨 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 55,883,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 동 표기 | 공부상 '비' · 현칭 '102동' |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2019.10.08. 주식회사우리은행 근저당권 93,600,000원입니다. 이후 부산진구 압류와 국 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 하정은의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하정은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 확정 2019.10.29 · 점유 2019.11.16 · 전입 2019.11.18 · 배당요구 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준일은 2019.10.08.이고 임차인의 주민등록일은 2019.11.18.입니다. 자료상 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증기관 대위·승계 임차인도 아닙니다. 따라서 매수인이 보증금을 별도로 인수하는 구조로 계산되지 않았고, 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 135,000,000원, 신건은 118.5%
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026.06. 135,000,000원이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 반면 신건 최저가는 160,000,000원으로 최근 12개월 평균의 118.5%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 55,883,871원 | 55,883,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,476,129원 |
160,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 149,483,871원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 7,476,129원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 128,000,000원부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 160,000,000원 | 149,483,871원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 24,075,871원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 49,317,471원 | 0원 |
현재 신건은 최근 거래 135,000,000원보다 높은 160,000,000원입니다. 반면 1회 유찰 시 가격은 128,000,000원, 2회 유찰 시에는 102,400,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 참고 실거래가 32.25㎡이고 본건 참고 면적은 28.1317㎡이므로 단순 금액 비교만으로 응찰가를 확정하기보다 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 주변은 도로변 상가지대로 백화점, 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 16층이며 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기· 기계식 주차·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 주상복합건물 부지이며 서측 왕복2차선 도로, 북측 약 8M 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 속하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 대동레미안센트럴시티는 144세대이고, 경매 지표상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다. 최근 거래 가격은 과거 거래보다 낮아진 흐름을 보입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 참고 면적 28.1317㎡와 제시된 실거래 32.25㎡가 일치하지 않으므로 거래가를 그대로 동일 평형 시세로 보지 마십시오.
- 임차권 확인. 하정은의 임차권은 대항력이 없고 예상 인수액도 0원이지만, 배당요구와 임차권등기 내용은 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 입찰 전 확인하십시오.
- 유찰 가격 비교. 현재 160,000,000원과 1회 유찰 128,000,000원, 2회 유찰 102,400,000원을 최근 거래 135,000,000원과 각각 비교해 응찰 시점을 정할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 하정은의 전입은 그 이후여서 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 가격 160,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 과거 평균 195,714,285원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 가격을 기준으로 보면 신건에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 게다가 참고 실거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 신건 보류. 이 물건은 권리 안전성보다 최근 시세와 유찰 후 가격을 얼마나 보수적으로 비교하느냐가 핵심입니다.
