부산지방법원 2026타경10217. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1301호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 90,600,000원이고, 이후 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이지선의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.04.24. 해운대농업협동조합의 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격의 기준점을 어디에 두느냐입니다. 이 단지 거래 7건 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 -34.4% 낮아졌습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1301호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 27.9265㎡ · 실거래 비교면적 32.25㎡(면적 일치 아님) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차인 1명, 대항력은 없다
말소기준권리는 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 이지선 1명으로, 임대차계약일은 2022.07.25., 점유개시는 2022.08.02., 주민등록일은 2023.11.24., 확정일자는 2024.07.10.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 주택임차권등기는 2024.07.22. 이루어졌고 배당요구도 접수됐지만, 매수인이 떠안을 보증금은 데이터상 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자 2024.07.10 · 배당요구 있음 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 과거 평균이 아니라 최근 135,000,000원을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래는 7건입니다. 다만 경매 대상 면적은 27.9265㎡이고 비교 거래는 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 그럼에도 가격 방향성을 보면 최근 거래가 과거보다 크게 낮아졌다는 점이 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 실질취득가 162,000,000원은 전체 과거 평균 195,714,285원의 82.8% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 120.0%입니다. 즉 최근 시세 기준으로는 오히려 27,000,000원 높은 가격입니다. 더구나 최근 구간은 과거 거래 대비 34.4% 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,332,000원 |
현재 회차에서는 채권 합계 150,600,000원이 전액 배당되는 시나리오이고, 소유자 잔여는 8,332,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 150,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 23,614,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 49,171,520원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 129,600,000원으로 최신 실거래 135,000,000원보다 낮아집니다. 다만 비교 실거래 면적이 32.25㎡이고 대상은 27.9265㎡로 면적이 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 중요한 점은 유찰되어도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 19층 건물의 13층 비-1301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 부전로에 접하고 북측으로 폭 약 6~8미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 단지 144세대, 2019.04.05. 준공. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 5.56%이며 최근 실거래 가격이 과거보다 크게 내려온 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 고평가 경계. 현재 실질취득 162,000,000원은 최근 시세의 120.0%입니다. 신건을 ‘저가’로 해석하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 27.9265㎡와 실거래 비교면적 32.25㎡가 일치하지 않으므로 개별 호수의 전용면적과 거래 비교 기준을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 명도. 임차인 이지선은 대항력은 없지만 주택임차권등기가 존재합니다. 배당과 실제 점유·인도 상태를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 말소 및 관련 행정상 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건은 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 이지선의 보증금은 60,000,000원이지만 전입신고가 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 현재 시나리오에서 실질취득액은 그대로 162,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 시세보다 높다는 데 있습니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 135,000,000원인데 현재 실질취득은 그 120.0%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 단지 경매 매각률도 5.56%에 그칩니다. 따라서 과거 전체 평균 195,714,285원을 근거로 신건을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 합격권이지만, 현재 가격은 최근 시세 기준으로 보류가 맞는 사건입니다.
