부산지방법원 2025타경815. 정관읍 매학리 큐엠시네마 타워 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 송영훈이고, 말소기준권리는 2017.12.27. 하나은행 근저당권 468,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 케이뱅크 가압류 47,599,028원과 2025.11.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2020년 이인숙 가압류 315,245,394원은 2025.08.05. 해제로 이미 말소됐고, 남아 있는 후순위 가압류 역시 말소기준권리 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 가격 측면은 실거래 비교자료가 없어 감정가와 시장 거래가격 사이의 우열을 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-1 큐엠시네마 타워 1층112호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관6로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 송영훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 599,000,000원 / 599,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 328,558,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.27. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 케이뱅크 가압류와 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2020년 이인숙 가압류는 2025.08.05. 해제로 이미 말소됐습니다. 별도 임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서 비고상 물건은 공실입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 599,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 599,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 479,200,000원 | 43,591,028원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 383,360,000원 | 138,406,068원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권 미배당은 43,591,028원, 2회 유찰 시에는 138,406,068원으로 늘어납니다. 하지만 이 금액은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 599,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 47,599,028원 | 47,599,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,010,972원 |
집행비용은 8,390,000원, 채권자 총 청구액은 515,599,028원이고 현재 회차에서는 전액 배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 75,010,972원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정관동원로얄듀크 2차 북동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물의 1층 112호이며, 급·배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지·경보·주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40m 내외, 남측 약 20m 내외, 남동측 약 12m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.12.27. 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 케이뱅크 가압류와 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 공실 현황 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 599,000,000원을 주변 동일·유사 근린시설 거래·임대수익과 직접 대조해야 합니다. 이 자료만으로는 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 479,200,000원, 2회 유찰 시 383,360,000원으로 내려가지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표의 소유자 잔여 75,010,972원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증
이 사건의 핵심은 간단합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 보면 구조가 명확한 편입니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 599,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다.
