부산지방법원 2026타경10218. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 비동 608호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 160,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 160,000,000원입니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 67,507,339원입니다.
등기 흐름의 기준점은 2019.10.08 설정된 우리은행 근저당 90,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 확인된 임차권자 남경민의 주민등록일은 2020.01.10으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 매각물건명세서에 이름이 확인되는 채권양은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-608호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 대상 면적 | 27.5965㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,507,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 알려진 임차권은 후순위, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준인 우리은행 근저당 이후의 남경민 임차권등기, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 남경민의 임차보증금은 60,000,000원이고 임대차계약일은 2019.11.22·2020.12.08, 점유개시일은 2019.12.31, 주민등록일은 2020.01.10입니다. 말소기준 2019.10.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남경민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.01.10 | 2019.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채권양 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
남경민은 배당요구를 했고 임차권등기도 확인되지만, 전입일이 말소기준 이후라 매수인에게 보증금 60,000,000원이 승계되는 구조로 보이지 않습니다. 반면 채권양은 보증금 자체가 미상이라 인수위험의 금액을 산정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’이 더 중요하다
대동레미안센트럴시티의 거래자료는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 135,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 34.4% 하락한 것으로 집계돼 있어, 현재 가격 판단에서 전체 평균 195,714,285원을 그대로 기준 삼으면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 67,507,339원 | 66,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 157,507,339원 중 156,960,000원이 배당되고 547,339원이 미배당되는 시나리오입니다. 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권양의 보증금·대항력은 미상이라 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 알려지지 않은 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 547,339원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 32,099,339원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 57,340,939원 | 0원* |
* 현재 확인된 배당·등기 모델 기준. 채권양의 전입일·보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 매수인 부담을 0원으로 확정하는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 지상 19층 건물 내 6층 비-608호입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 도로변 상가지대로 백화점·상업시설·업무시설·주상복합·아파트·오피스텔이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 바탕으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 단지 144세대, 사용승인일 2019.04.05입니다. 실거래 표본 전용 32.25㎡는 본건 대상면적 27.5965㎡와 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 채권양 전입·보증금 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 주민등록 전입세대와 매각물건명세서 원본을 대조해 대항력 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 확인되므로 매각 후 처리와 잔존 여부를 원본 서류로 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 160,000,000원은 그 118.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래만 보고 상단 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 면적 차이 유의. 실거래 표본은 전용 32.25㎡이고 본건 대상면적은 27.5965㎡입니다. 직접적인 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부조사가 곤란했습니다. 실제 내부상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “전체 평균 1.95억”보다 “최신 1.35억”을 봐야 한다
이 물건의 확인된 등기권리는 비교적 정리하기 쉽습니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 남경민은 전입이 후순위라 대항력이 없습니다. 배당 모델에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 채권양의 대항력은 미상이고, 민간임대주택등기도 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더 분명합니다. 전체 거래 평균은 195,714,285원이지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원이고 추세는 -34.4%입니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 시세의 118.5%로, 현재 가격을 ‘저렴하다’고 볼 근거가 없습니다. 권리는 원본 확인 전 보류, 가격은 최근 시세 기준으로 보수적으로. 이 사건의 핵심은 두 가지입니다.
