부산지방법원 2025타경830. 해운대구 중동 럭키골든스위트 1층 에이101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 주식회사브라비가 2024.05.26 매매를 원인으로 2024.06.10 소유권을 취득했고 거래가액은 4,529,186,371원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 해운대구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위 자체보다 점유관계입니다. 백현호는 2024.07.31 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 럭키에스피(주) 박영호는 2020.06.26 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경830 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 1층 에이101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 대상면적 185.5882㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상23층 · 2019.12.06 사용승인 · 1층 |
| 소유자 | 주식회사브라비 · 거래가액 4,529,186,371원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,895,000,000원 / 3,895,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,567,995,141원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2024.06.10 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이고 채무자는 주식회사브라비입니다. 이후 2025.09.11 국세 압류, 2025.10.28 신한카드 가압류 5,119,920원, 2025.11.13 임의경매개시결정, 2026.03.17 해운대구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백현호 | 럭키 골든스위트 1층 101 - A | 2024.07.31 | 30,000,000원 | 12,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 럭키에스피(주) 박영호 | 럭키 골든스위트 101호 | 2020.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
백현호는 말소기준권리 설정일보다 뒤인 2024.07.31 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 럭키에스피(주) 박영호는 2020.06.26 전입으로 시점 자체는 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 매수인 승계 금액 역시 확정할 수 없습니다. 이 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서 낙찰가만 보고 총취득비용을 판단하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 거래 수치는 있으나 본건과 면적이 다르다
럭키골든스위트 거래자료에는 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 본건의 대상면적은 185.5882㎡인 반면 거래 면적은 30.0㎡~84.85㎡로 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 347,000,000원이나 최신 거래 365,000,000원을 본건 근린생활시설의 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 74.44㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2024.06 | 49.98㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 347,000,000원 |
수치상 최저매각가 3,895,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 1122.5%입니다. 최신 거래는 2026.06의 365,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 3.4% 높은 것으로 집계됩니다. 하지만 면적 자체가 일치하지 않으므로 이 1122.5%를 곧바로 “본건이 시세보다 11배 비싸다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 본건 185.5882㎡ 근린생활시설에 맞는 직접 비교가격 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,895,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,350,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 4,200,000,000원 | 3,853,650,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,119,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 4,205,119,920원 | 351,469,920원 |
현재 회차에서는 집행비용 41,350,000원을 제외한 3,853,650,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신한카드 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 기준 미배당은 351,469,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금도 확인되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 3,895,000,000원 | 3,853,650,000원 | 351,469,920원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,116,000,000원 | 3,082,440,000원 | 1,122,679,920원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,492,800,000원 | 2,465,472,000원 | 1,739,647,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 해운대온천사거리 북동측 인근. 주위는 아파트·오피스텔·각종 상업용 건물로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 25미터 폭 왕복6차선, 서측 약 10미터 폭, 남서측 약 4~5미터 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,348.0㎡, 공시지가 5,311,000원/㎡, 평지·사다리형에 유사하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2019.12.06 사용승인, 지하5층·지상23층 건물의 1층 근린생활시설이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 시장 참고. 럭키골든스위트 거래자료상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 2020.06.26 전입한 럭키에스피(주) 박영호의 보증금·계약관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 해당 점유자의 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가 외 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 비교사례 재확인. 본건 대상면적 185.5882㎡와 현재 거래자료의 30.0~84.85㎡는 면적이 맞지 않습니다. 최근 평균 347,000,000원을 본건 시세로 그대로 사용하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 3,895,000,000원, 1회 유찰 시 3,116,000,000원, 2회 유찰 시 2,492,800,000원입니다. 다만 가격 하락만으로 미상 인수위험이 사라지지는 않습니다.
- 점유·명도. 확인된 점유 관계가 2건이므로 실제 사용관계와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 먼저 확인할 것은 ‘미상 보증금’
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순합니다. 하지만 2020.06.26 전입 점유자가 말소기준보다 앞서고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 “인수 없음”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 역시 최근 12개월 평균 347,000,000원 대비 최저가가 1122.5%로 표시되지만, 비교 거래 면적이 본건 185.5882㎡와 일치하지 않아 직접적인 가격 판단 근거로 쓰기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 선순위 가능 점유자의 실제 임대차 내용, 두 번째는 본건과 면적·용도가 맞는 비교가격입니다. 두 항목이 확인되기 전까지는 신건 응찰 판단을 보수적으로 가져가는 편이 맞습니다.
