부산지방법원 2026타경10219. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티, 현칭 102동 5층 비-501호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)이고, 건물은 2019.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층입니다. 본건 면적은 27.9265㎡이며 감정평가서에는 17.1평형·동향으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019.10.08 설정된 우리은행 근저당권 88,800,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있고, 기준권리 이후 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 정영주의 임차권 역시 전입일이 2019.12.20으로 말소기준일 뒤여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-501호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 19층 중 5층 · 현칭 102동 |
| 면적 | 27.9265㎡ · 감정평가서 17.1평형 · 동향 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,462,955원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
2019.04.24 소유권보존 당시 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 이후의 압류·강제경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영주 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2019.12.20 / 2019.12.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최신 거래보다 높은 신건 가격
대동레미안센트럴시티의 확인된 실거래는 7건입니다. 다만 거래 표본은 모두 32.25㎡이고 본건 면적은 27.9265㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 과거 전체평균 195,714,285원을 본건의 직접 시세로 사용하기보다, 최신 거래와 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건뿐이며, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 163,000,000원은 이 최근 시세의 120.7%입니다. 동시에 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,462,955원 | 67,462,955원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,655,045원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 156,262,955원이 전액 배당되고 3,655,045원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 163,000,000원 | 156,262,955원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 28,488,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 54,203,435원 | 0원 |
유찰돼 채권자 미배당이 커져도 본건의 임차권은 대항력이 없으므로 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 즉 회차가 내려갈수록 권리 인수는 계속 0원이고, 입찰 판단의 핵심은 가격과 실제 시세 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 조사됐습니다.
- 이용. 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수·소화전·승강기·가스난방·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 중로와 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 규모. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 최신 거래 135,000,000원, 최근 12개월 평균 135,000,000원, 추세 -34.4%를 우선 기준으로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 27.9265㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 호수의 추가 거래를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차권 원본 확인. 정영주의 보증금 60,000,000원, 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 기재된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시의 현재 효력을 확인하세요.
- 현칭 동 표시. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’이라는 비고가 있으므로 현장 호수와 공부를 대조하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부마감재와 임대관계 일부가 조사되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
본건은 임차권이 있다는 사실만 보면 복잡해 보이지만, 핵심 날짜를 놓고 보면 구조는 단순합니다. 정영주의 전입일 2019.12.20은 말소기준인 우리은행 근저당권 2019.10.08보다 뒤입니다. 따라서 임차권은 대항력이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 163,000,000원이 최신 거래 135,000,000원의 120.7%이고 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 거래를 포함한 전체평균 195,714,285원만 보면 싸 보일 수 있지만, 정확도 관점에서는 최근 시세와 하락 추세가 우선입니다. 여기에 본건과 거래 표본의 면적도 일치하지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적 판단. 이 사건의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라 실제 시세를 얼마나 정확하게 다시 확인하느냐입니다.
