부산지방법원 2025타경4904. 부산 남구 용호동 엘지메트로시티 229동 8층 801호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이선이이고, 2020년 소유권이전 당시 거래가액은 550,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.11.10. 설정된 대연새마을금고 근저당권 264,000,000원입니다. 그 뒤 2022.10.28. 같은 대연새마을금고 명의로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.02.07. 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
두 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.05. 엠씨아이대부주식회사 앞으로 이전등기됐습니다. 다만 말소기준권리와 그 후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 점유 확인과 가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 229동 8층 801호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 24층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 이선이 · 2020.07.30. 매매 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 678,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 대연새마을금고 / 685,057,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
과거 2005년 제일은행 근저당권 164,400,000원과 하나은행 근저당권 24,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.11.10. 대연새마을금고 근저당권 264,000,000원이고, 2022.10.28. 설정된 540,000,000원 근저당권은 그 후순위입니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 6.78억은 최근 평균의 107.0%
엘지메트로시티1의 실거래 비교 표본은 면적 119.25㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 633,833,333원, 최신 2026.08 거래는 645,000,000원입니다. 현재 최저가 678,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%로, 평균보다 낮은 경매가격이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.25㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 119.25㎡ | 24 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 119.25㎡ | 5 | 579,000,000원 |
| 2026.06 | 119.25㎡ | 7 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 119.25㎡ | 9 | 592,000,000원 |
| 2026.05 | 119.25㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 119.25㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 119.25㎡ | 13 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 119.25㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 119.25㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2025.11 | 119.25㎡ | 20 | 625,000,000원 |
| 2025.11 | 119.25㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 119.25㎡ | 12건 | 633,833,333원 |
최근 거래 범위는 579,000,000원~690,000,000원이고, 현재 최저가 678,000,000원은 이 범위 안에서도 상단에 가깝습니다. 특히 최신 거래 645,000,000원보다 높은 가격이므로 전체 평균이나 최고가 한 건만 보고 “경매라서 싸다”고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 678,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,180,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 대연새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 대연새마을금고 | 540,000,000원 | 404,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권 804,000,000원 중 668,820,000원이 배당되고, 135,180,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 단지 규모. 엘지메트로시티1은 총 2,637세대, 사용승인일은 2001.06.16입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태 확인. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 기재돼 있으나, 현장조사 당시 폐문으로 내부 이용상황과 관리상태는 직접 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 678,000,000원은 최근12개월 평균 633,833,333원의 107.0%입니다. 신건 가격에 할인 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래 대조. 2026.08 최신 거래 645,000,000원과 현재 최저가 678,000,000원을 직접 비교해 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 점유 재확인. 임대관계가 미상이고 폐문 상태였으므로 실제 점유자·전입·보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 5번·6번 근저당권이 2025.08.05. 엠씨아이대부주식회사 앞으로 이전등기된 상태이므로 최신 등기부에서 현재 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 542,400,000원, 2회 유찰 433,920,000원의 시나리오와 현재 가격을 함께 비교해 회차별 입찰 판단을 세워야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 물건의 등기 구조는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 단계에서 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인도 되지 않았다는 점은 별도로 검증해야 합니다. 그리고 가격은 현재 회차의 약점이 분명합니다. 실질취득 678,000,000원은 최근12개월 평균 633,833,333원의 107.0%이고, 최신 거래 645,000,000원보다 높습니다. 따라서 이번 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격에는 메리트를 주기 어려운 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
