부산지방법원 2026타경10221. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티의 업무시설 오피스텔입니다. 공부상 비동은 현지에서 102동으로 불립니다. 등기부상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다. 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당 90,600,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 임차권·압류·경매개시결정이 이어지는 구조입니다.
권리상 핵심은 임차권자 김소연입니다. 임대차계약일 2022.01.19, 확정일자 2022.01.20, 점유개시 2022.02.14, 주민등록 2022.02.15, 보증금 60,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 하지만 전입이 말소기준일 2019.10.08보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층 비-808호 · 현칭 102동 8층 808호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 27.5965㎡ · 지상 19층 건물 내 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.04.05 · 대동레미안센트럴시티 144세대 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당 90,600,000원입니다. 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당 3,600,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 김소연의 임차권등기는 2024.07.15로 말소기준 이후이고, 전입 역시 2022.02.15로 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류도 모두 말소기준 후순위로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김소연 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.02.15 / 2022.01.20 배당요구 2024.07.15 | 대항력 없음 우선변제: 확정일자 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 실질취득은 1.60억
대동레미안센트럴시티에서 확인된 거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 160,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 118.5%입니다. 최신 거래도 2026.06의 135,000,000원이므로, 현 회차 가격을 최근 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 평가할 수 없습니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,600,000원 | 90,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,360,000원 |
현재 160,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 150,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 6,360,000원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 25,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 50,433,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 지상 19층 건물 내 8층 비-808호이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기계식 주차·승강기·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 단지 144세대, 경매 평균 유찰 1.0회·낙찰률 5.56%이며 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 가격 하락 국면의 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세부터 볼 것. 현재 160,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 118.5%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보고 할인 물건으로 판단하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 본건 전용 27.5965㎡와 확인된 실거래 32.25㎡는 동일 면적이 아닙니다. 감정가·현장 상태와 함께 보수적으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김소연 전입 2022.02.15은 말소기준 2019.10.08보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구·임차권등기 내용을 매각물건명세서 원문과 다시 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 말소 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 160,000,000원, 1회 유찰 128,000,000원, 2회 유찰 102,400,000원으로 내려가며 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현 점유자, 명도 필요 여부와 미납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.10.08 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김소연의 전입·임차권은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.
그러나 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 현 회차 실질취득액 160,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 118.5%이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원과 비교하면 싸 보이지만, 현재 시장을 우선하면 최근 시세 이상입니다. 여기에 오피스텔 용도, 5.56%의 경매 낙찰률, 비교 거래 면적 불일치까지 감안하면 신건 가격에 높은 점수를 줄 근거가 부족합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건은 ‘인수 위험’보다 ‘최근 시세 대비 얼마나 낮은 가격에 들어가느냐’가 승부처입니다.
