부산지방법원 2026타경10222. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-701호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 156,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019년 10월 8일 우리은행 근저당권 90,000,000원이 말소기준입니다.
임차권자 임보영은 보증금 60,000,000원으로 2020년 2월 11일 계약·확정일자를 받고 2020년 3월 9일 점유를 개시한 뒤 2020년 3월 11일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준일인 2019년 10월 8일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024년 7월 15일 이뤄졌고 배당요구도 되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-701호 |
| 현칭 | 102동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.9265㎡ · 지하3층 지상19층 건물 내 7층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
2019년 4월 24일 설정됐던 해운대농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤에 임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 제공된 권리판단상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임보영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 전입 2020.03.11 · 확정 2020.02.11 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
임보영의 주민등록일은 2020.03.11로 말소기준 2019.10.08보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금 60,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2024.07.15에 되어 있습니다. 본건에서 가격 비교에 사용할 실질취득금액은 최저가 156,000,000원 + 인수 0원 = 156,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 추세는 -34.4%
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 7건이고 전체 평균은 195,714,285원이지만, 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근인 2026.06 거래는 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근과 과거의 추세 차이는 -34.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,016,000원 |
현재 회차 156,000,000원 가정에서는 채권 합계 150,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,016,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,800,000원 | 27,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,840,000원 | 52,357,120원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 내려가면 채권자 쪽 미배당은 커지지만, 임차권이 대항력을 갖는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 현재 회차의 156,000,000원은 최근 거래 135,000,000원보다 높기 때문에, 신건 가격 자체를 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설·경찰서·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 지하철 1·2호선 서면역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층입니다.
- 도로. 서측으로 부전로, 북측으로 노폭 약 6의 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 매각물건명세서에는 공부상 ‘비’가 현칭 ‘102동’이라고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 가격부터 볼 것. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 면적 차이 주의. 본건 전용 27.9265㎡와 실거래 표본 32.25㎡는 면적이 일치하지 않습니다. 단순 금액 비교에는 한계가 있습니다.
- 임차권 확인. 임보영은 보증금 60,000,000원, 전입 2020.03.11로 말소기준보다 후순위이며 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 원문을 입찰 전 대조하세요.
- 현칭 확인. 공부상 비-701호는 현칭 102동 7층 701호로 기재돼 있으므로 현장 호수와 서류를 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 신건 가격은 무겁다”
이 사건은 말소기준 이후 임차권이고 대항력이 없어, 낙찰자가 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 일관됩니다. 하지만 현재 실질취득 156,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 135,000,000원보다 21,000,000원 높고 115.6%에 해당합니다. 최근 추세 역시 -34.4%입니다.
더구나 실거래는 32.25㎡, 본건은 27.9265㎡라 완전한 동일 조건 비교도 아닙니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원만 보고 현재 1.56억을 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 양호, 가격은 신중. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 현재 신건 가격이 최근 거래 흐름을 얼마나 웃도는지에 있습니다.
