부산지방법원 2026타경10223. 부산진구 부전동 ‘대동레미안센트럴시티’ 12층 비-1203호, 현칭 102동 1203호의 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2019.10.08. 우리은행 근저당 91,800,000원입니다. 그 뒤 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이수현의 주택임차권이 이어지지만, 제공된 권리관계에서는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격 판단이 훨씬 중요합니다. 최저매각가가 감정가와 같은 170,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균과 2026.06 최신 거래는 모두 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 125.9%이고 최근 거래 흐름은 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 비-1203호 · 현칭 102동 1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 이수현의 임대차계약은 2024.01.23., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.01.30.으로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 임차권등기 역시 2024.07.26.로 후순위입니다. 배당요구는 2024.07.26.로 기재되어 있으나, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) · 차임 220,000원 | 60,000,000원 | 2024.01.30 · 2024.01.30 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 135,000,000원, 신건은 170,000,000원
단지 실거래 표본은 전용 32.25㎡이고, 본건의 시세 비교 기준 면적은 27.5965㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 정확한 동일면적 시세로 단정할 수는 없지만, 최근 가격 방향을 판단하는 참고자료로는 중요합니다. 특히 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원대 고가 거래가 포함되어 있습니다. 반면 2026.06 최신 거래는 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 구간보다 -34.4% 내려온 흐름이므로, 가격 메리트 판단은 전체 평균이 아니라 최근 135,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,020,000원 |
현재 170,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 151,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 15,020,000원이 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 170,000,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 18,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 45,323,200원 | 0원 |
유찰되어 배당 부족액이 커지더라도, 이수현 임차인은 대항력이 없으므로 그 부족분이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차의 문제는 인수 위험이 아니라 최근 거래보다 높은 출발 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 지하철 서면역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·숙박시설·관공서·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 사정은 대체로 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물로, 급·배수 및 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·주차타워·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 공동주택 및 업무시설 부지이며, 서측 약 15m 내외·북측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 유동성. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일 2019.04.05.이며 실거래 표본은 7건입니다. 최신 거래가 과거 거래보다 크게 낮아진 흐름을 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 기준으로 판단. 현재 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 125.9%입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%입니다. 응찰가 산정 시 과거 200,000,000원대 거래보다 최신 2026.06 거래를 우선해 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 면적 차이 확인. 실거래 표본은 32.25㎡, 본건 시세 비교 기준 면적은 27.5965㎡로 일치하지 않습니다. 개별 호수의 정확한 가격 판단 전 면적·층·상태 차이를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 이수현의 보증금은 60,000,000원이나 대항력은 없습니다. 임차권등기와 배당요구 관련 원문을 매각물건명세서와 함께 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 기재된 민간임대주택등기 문구를 입찰 전 원문과 대조하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 이수현의 전입·점유·확정일자는 2024.01.30.으로 늦습니다. 따라서 대항력 없음, 매수인 인수 0원이라는 결론은 분명합니다.
그러나 입찰 매력은 별개입니다. 현재 실질취득액 170,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원의 125.9%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 더구나 실거래 표본 면적도 본건 기준 면적과 일치하지 않습니다. 권리는 통과지만, 신건 가격에는 가점을 줄 근거가 부족합니다. 이 물건은 과거 전체 평균보다 현재 시장 가격과 하락 방향을 우선해 판단해야 합니다.
