부산지방법원 2025타경5157. 해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 101동 16층 1602호, 대상면적 84.6528㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이헌수는 2013.06.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 5건과 2026.03.09 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 입찰 판단을 좌우하는 것은 신건 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,137,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 1,161,666,666원의 97.9%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 최신 거래는 2026.08 1,120,000,000원이어서 현재 최저가는 그보다 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다는 최근 거래 흐름 안에서 응찰가를 별도로 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1200 더샾 센텀파크1차아파트 101동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 84.6528㎡ · 철근콘크리트구조 41층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 이헌수 (2013.06.18 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,137,000,000원 / 1,137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 275,681,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 모두 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부구조와 관리상태를 확인하지 못했고 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기권리 구조는 단순하지만, 실제 점유관계와 이용상태는 입찰 전 재확인이 필요한 물건입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
더샵센텀파크1차는 2,752세대이며, 대상면적 84.6528㎡와 면적이 일치하는 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,161,666,666원, 최저 거래는 1,095,000,000원, 최고 거래는 1,217,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,137,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.64㎡ | 9 | 1,120,000,000원 |
| 2026.08 | 84.64㎡ | 33 | 1,170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.65㎡ | 11 | 1,190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 33 | 1,210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 33 | 1,150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 35 | 1,150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 17 | 1,217,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 19 | 1,195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 9 | 1,095,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 9 | 1,103,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 39 | 1,210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 10 | 1,130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6528㎡ | 12건 | 1,161,666,666원 |
최저가가 최근 12개월 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최신 거래인 2026.08의 1,120,000,000원보다는 현재 최저가 1,137,000,000원이 높습니다. 실거래 범위도 1,095,000,000원부터 1,217,000,000원까지 넓기 때문에 신건 최저가 자체를 확실한 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,770,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 7. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,230,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당 채권 876,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여는 247,230,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,137,000,000원 | 876,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 909,600,000원 | 876,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 727,680,000원 | 718,003,200원 | 157,996,800원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 채권 876,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 22,104,000원이 남습니다. 2회 유찰 시에는 157,996,800원의 미배당이 발생하지만, 해당 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀초등학교 남서측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 상업용건물, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 동해선 센텀역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 41층 건물 내 16층입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 50-60미터, 남동·북동·북서측 폭 약 30-40미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 4,731,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래기반. 2,752세대 대단지이며 동일면적 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균은 1,161,666,666원이지만 최신 거래는 1,120,000,000원입니다. 평균값만 보고 신건을 저가로 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 폐문·부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2013.06.18 중소기업은행 근저당입니다. 이후 근저당 5건과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부구조 및 관리상태를 확인하지 못해 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적 관리상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 회차별 가격. 현재 1,137,000,000원, 1회 유찰 시 909,600,000원, 2회 유찰 시 727,680,000원으로 시나리오가 달라집니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 2013.06.18 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 신건 최저가 1,137,000,000원은 최근 12개월 평균 1,161,666,666원의 97.9%이면서 최신 거래 1,120,000,000원보다는 높습니다. 따라서 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았다는 현장조사 한계가 있으므로, 신건에서는 가격과 점유 확인을 모두 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
