부산지방법원 2026타경10224. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 19층 비-1908호로, 집합건축물대장상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 102동입니다. 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 주택도시보증공사가 50,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 176,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 92,400,000원입니다. 2019.04.24. 해운대농업협동조합의 6,000,000,000원 공동담보 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김지수 임차권, 부산진구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1908호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 19층 비-1908호 · 사용승인일 2019.04.05. |
| 면적 비교 기준 | 27.5965㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 0원
말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 김지수의 임대차계약은 2022.02.06., 전입신고와 확정일자는 2022.02.08.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.02.08 / 2022.02.08 | 있음 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 추세는 -34.4%
대동레미안센트럴시티 실거래 자료는 32.25㎡ 거래 7건입니다. 본건 면적 비교 기준은 27.5965㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고자료로 봐야 합니다. 그럼에도 최근 가격 흐름은 분명히 확인할 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 가격 메리트는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가 176,000,000원은 최근 평균의 130.4%입니다.
더 중요한 것은 방향입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -34.4%로 명확한 하락입니다. 전체 평균 대비 현재 최저가가 89.9%라는 수치만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 12개월 가격을 기준으로 보면 오히려 최근 시세보다 높은 가격입니다. 따라서 신건 176,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,336,000원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 142,400,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 30,336,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 176,000,000원 | 142,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 4,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 32,136,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·숙박시설·관공서·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 주거용 오피스텔이며, 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 6미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래성. 단지는 144세대이며 실거래 자료는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률 자료는 5.56%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 면적 차이. 본건 면적 비교 기준은 27.5965㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡여서 직접 동일면적 비교가 아닙니다.
- 임차권. 김지수 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.08., 배당요구 있음. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-2에 민간임대주택등기가 존재하므로 최종 등기와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 동 표시. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’입니다. 현장과 공부 표시를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리 쪽보다 가격 쪽이 더 중요합니다. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 김지수 임차권도 대항력이 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 신건 실질취득액 176,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 130.4%입니다.
게다가 시장 추세는 -34.4%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 현재 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해야 합니다. 본건과 비교 거래의 면적도 일치하지 않으므로 신건 가격을 적극적으로 저평가됐다고 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
