부산지방법원 2026타경10225. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-604호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 말소기준은 2019.10.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 91,200,000원입니다. 임차권자 김예림의 전입·점유·확정일자는 모두 2023.09.14로 말소기준보다 뒤에 있어 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건을 “권리가 단순하니 신건에서도 괜찮다”고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 동일 단지 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 현재 최저가 160,000,000원은 그 금액보다 18.5% 높습니다. 과거 전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함되어 있고 최근 추세는 -34.4%이므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 28.1317㎡ · 지하3층·지상19층 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’ |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 김예림의 주택임차권, 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 한편 2022.05.18 접수된 민간임대주택등기도 등기부에 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 주거 (임차권등기) | 2023.09.14 | 2023.09.14 | 60,000,000원 | 2024.11.04 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
임차권등기 원문에는 차임 220,000원도 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 60,000,000원을 청구하고 있으나, 제공된 판정상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아니므로 실제 임차인은 김예림 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.60억은 최근 거래 1.35억보다 높다
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 전용 32.25㎡ 거래이고, 본건 전용은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격 비교에도 이 차이를 감안해야 합니다. 그럼에도 최근 시장 방향은 명확합니다. 최근 12개월 표본은 2026.06 거래 1건, 135,000,000원이고, 현재 최저가·실질취득액 160,000,000원은 그 금액의 118.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 평균 195,714,285원만 보면 최저가 160,000,000원이 낮아 보이지만, 현재 가격 메리트를 판단할 때는 그렇게 볼 수 없습니다. 최신 거래가 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간 대비 과거 구간의 가격 추세가 -34.4%입니다. 따라서 160,000,000원을 “전체 평균 대비 81.8%라 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 기준으로는 오히려 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,760,000원 |
현재 매각가 160,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 151,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,760,000원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 151,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 25,792,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 51,033,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층이고, 대상은 6층 비-604호입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 아파트·소규모 공동주택·주상복합·상업 및 업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·기계식 주차설비가 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래·환금성. 단지는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률 지표는 5.56%입니다. 최근 실거래는 135,000,000원까지 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 우선. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 118.5%입니다. 전체 과거 평균만 보고 저가 매물로 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 전용은 28.1317㎡인데 실거래 비교 표본은 32.25㎡입니다. 동일 면적 매물이 아니므로 가격 비교 시 보수적으로 접근해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김예림은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 매각 전 현황조사·현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 표시 대조. 매각물건명세서상 공부의 ‘비’는 현칭 ‘102동’이므로 현장 동·호수 표시를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 실제 임차인 김예림은 말소기준권리 이후 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면의 보증금 승계 부담은 없습니다. 그러나 현재 신건 최저가·실질취득 160,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원보다 18.5% 높고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 과거 2억대 거래가 섞인 전체 평균만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
또한 비교 실거래 전용면적 32.25㎡와 본건 28.1317㎡가 일치하지 않고, 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격은 신건에서 보수적으로”가 결론입니다. 현재 회차의 가격 메리트는 인정하기 어렵고, 입찰한다면 최근 거래와 면적 차이, 민간임대주택등기의 처리, 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
