부산지방법원 2026타경10226. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 15층 비-1503호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 10월 8일 우리은행 근저당권 91,800,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 김수미입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021년 3월 18일이고 보증금은 50,000,000원입니다. 하지만 말소기준일인 2019년 10월 8일보다 늦어 대항력이 없으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층 비-1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 내 15층 비-1503호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 55,992,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.08 우리은행 근저당권 91,800,000원입니다. 김수미의 임차권등기는 2024.07.18이고, 임대차의 주민등록일·점유개시일도 2021.03.18로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 부산진구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.03.18 / 2021.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
김수미는 배당요구가 확인되고 임차권등기도 마쳤지만, 전입신고가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 제공 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원으로 최저가 157,000,000원이 전체 평균의 80.2%에 해당하지만, 최근 가격 판단에는 이 수치만 쓰면 왜곡될 수 있습니다. 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 한 건 기준 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 116.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 55,992,004원 | 55,992,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,209,996원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 147,792,004원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 6,209,996원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 157,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 125,600,000원 | 24,750,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 100,480,000원 | 49,518,724원 | 0원 |
1회 유찰 시 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 31,241,600원, 2회 유찰 시에는 6,473,280원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 각 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 19층 건물로 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 가로장방형 토지이며 서측 중로, 북측 소로와 접합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래성. 단지는 144세대, 준공일은 2019.04.05입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 상한 판단. 2026.06 최신 거래 135,000,000원보다 신건 최저가 157,000,000원이 높습니다. 과거 고가거래보다 최신 거래와 하락 추세를 우선 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 시세 조회 대상 27.5965㎡와 제공 실거래 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차권 명도 확인. 김수미는 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유 및 인도 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 전후의 행정상 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고, 김수미의 50,000,000원 임차권은 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당의 모든 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 반대 방향의 신호를 보냅니다. 최저가 157,000,000원은 최신 거래 135,000,000원의 116.3%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 싸다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다. 특히 비교 실거래가 32.25㎡로 시세 조회 대상 27.5965㎡와 면적도 일치하지 않습니다. 결론은 권리는 정리되지만, 신건 가격에는 안전마진이 확인되지 않는다입니다.
