부산지방법원 2026타경10227. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 4층 비-405호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24. 주식회사대동레미안 명의로 소유권보존된 뒤 2019.10.10. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2019.10.08. 우리은행 근저당권 91,200,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합의 6,000,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 임차권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이동규의 임차보증금은 60,000,000원이지만 전입일 2020.01.03.이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 대상면적 | 28.1317㎡ · 실거래 비교 표본 32.25㎡와 면적 불일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상19층 중 4층 · 서향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 67,132,004원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 없다
2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당 91,200,000원입니다. 이후 2024.07.19. 이동규의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.01.03.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음, 매각으로 소멸입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2020.01.03 | 2019.12.04 | 2024.07.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이동규는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금은 60,000,000원입니다. 확정일자는 2019.12.04.이지만 전입·점유가 2020.01.03.으로 말소기준 2019.10.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도로 확정돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 실거래 표본은 7건이며 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원, 최신 거래 135,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -34.4%를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
신건 최저가 164,000,000원은 전체 평균 195,714,285원만 보면 83.8% 수준이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원에 대해서는 121.5%입니다. 즉 현재 시세 판단에서는 저렴하다고 볼 수 없습니다. 더구나 최근 추세는 -34.4%로 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 67,132,004원 | 67,132,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,571,996원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 158,332,004원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 2,571,996원입니다. 배당추정표에는 이동규 임차권에 대한 별도 배당액이 반영돼 있지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 158,332,004원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 29,768,804원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 55,641,444원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 131,200,000원 또는 104,960,000원으로 내려가면 채권자의 미배당은 늘지만, 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 1회 유찰 가격 131,200,000원이 최근 거래 135,000,000원보다 낮아지더라도, 실거래 표본 면적이 32.25㎡로 대상면적 28.1317㎡와 다르므로 그 사실만으로 저평가를 단정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근, 부산진경찰서 남동측에 근접하며, 주위는 유사 주상용건물·소규모 공동주택·도로변 점포로 구성돼 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.04.05. 준공, 144세대. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층 건물의 4층이며, 서향·복도식입니다. 주차타워와 지하주차장시설이 있습니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·승강기·공동현관문과 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터 포장도로로 출입하며 북측 약 8미터 도로에도 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내벽과 창호는 조사하지 못한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 -34.4% 추세를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로, 실거래 가격을 그대로 대상 호실 가치로 대입하지 마세요.
- 임차권 확인. 이동규의 보증금은 60,000,000원이고 대항력은 없지만, 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구일은 2024.07.19.입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18. 등기가 존재하므로 매각 후 법적 취급을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 현장 재확인. 내벽·창호는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다. 공부상 ‘비’는 현칭 ‘102동’으로 기재돼 있으므로 현장 표기도 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.07.이며 신건 최저매각가는 164,000,000원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 이동규의 전입은 2020.01.03.으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원인데 최저가는 164,000,000원으로 121.5%이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 실거래 면적이 대상면적과 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있지만, 전체 평균 195,714,285원만 근거로 가격 가점을 주기에는 최근 흐름이 분명히 약합니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격은 보류. 이 물건은 최근 거래와 면적 차이를 감안해 보수적인 가격 검증이 필요한 오피스텔입니다.
